부동산 거래와 개업공인중개사의 손해배상책임 여부 및 정도
주택, 상가 등 부동산은 거래가격대가 높은 만큼 매우 다양하고 복잡한 법률문제들을 야기하고 예측하지 못한 곳에서 치열한 법률분쟁을 만들어냅니다. 이에 따라 다수 부동산을 보유하고 있는 자는 평상시에 법률 문제를 끼고 산다고 해도 과언이 아니죠. 이런 점 때문에 부동산 거래는 대부분 공인중개사라는 전문가를 통해 이루어집니다. 그러나 아이러니하게도 거래 당사자들은 중요사항을 공인중개사에게만 맡겨둔 채 모든 법률 문제가 발생하면 공인중개사가 모두 책임진다는 잘못된 지식 하에 주의를 기울이지 않으면서 거래 사고가 발생하는 경우가 매우 빈번합니다. 이하에서는 부동산 거래에서 손해가 발생한 경우 공인중개사의 책임에 관해 고찰해보고자 합니다.
개업공인중개사의 손해배상책임 관련 법률
개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
공인중개사를 상대로 손해배상청구하기 위한 요건
1.중개행위
중개행위가 아닌 행위에서 고의 또는 과실이 있다면 손해배상책임이 발생하지 않습니다. ‘중개’란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다(공인중개사법 제2조 참조)
2.고의 또는 과실
중개인의 책임이 성립하려면 중개인의 잘못이 있어야 합니다. 즉 중개대상물의 설명•확인 의무를 소홀하게 하거나 법에 정해진 절차를 게을리 하는 등 고의 또는 과실이 인정되어야 하는 것입니다. 가령 거래 당사자의 일방적인 계약 해지나 취소 또는 계약금 반환 불이행의 경우는 중개인의 잘못이 아니므로 중개인의 손해배상책임은 성립하지 않습니다.
아래는 법원에서 공인중개사에게 고의 또는 과실이 있다고 판단한 판례들입니다.
| – 공인중개사가 임차 목적 부동산에 경료된 소유권이전청구권가등기가 담보가등기라는 임대인의 말을 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 말을 믿고 임대차계약을 체결하였으나 가등기권자가 소유권이전등기를 하고 건물인도집행을 한 사안에서, 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례(서울남부지방법원 2008.5.21.선고2008가단2993판결)
-부동산중개업자가 대리인에 의하여 체결되는 계약을 중개하는 경우, 대리인이 진정한 대리인인지 확인할 주의의무가 있으며, 대리권에 관한 조사 확인의무를 다하지 아니한 경우 손해배상책임이 있다는 판례(서울고등법원 2014.6.25. 선고 2013나79810판결) -부동산 매매 중개의뢰를 받은 중개업자가 소유자를 잘 모르는 경우 소유자의 주민등록증 등을 조사, 확인하는 것 외에 등기필증 등 소유권이전등기에 관한 서류를 확인하는 등으로 소유권 유무를 조사, 확인할 의무가 있으며, 위 의무 해태로 손해배상책임을 인정한 사례(서울남부지방법원 2013.6.18. 선고2012가합9912판결) |
3. 손해의 발생
중개인의 의무 소홀 등 중개인의 고의나 과실로 인해 재산상의 손해가 발생했다는 사실이 인정되어야 하고, 재산상 손해 발생 및 그 액수 등은 거래당사자가 입증해야 합니다. 만약 중개사가 부동산 취득에 적용되는 조세와 세율에 대한 설명을 잘못했다면 중개인의 과실은 인정되지만, 그 설명과 무관하게 당사자가 부담하는 세금은 결과적으로 동일하므로 이 경우 손해 자체가 발생했다고 보기 어려운 것입니다.
보통 부동산 계약의 계약서에는 부동문자로 “공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약상 의무 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다”라는 규정이 있습니다만, 이러한 규정은 법률상으로 의미가 없으며, 따라서 위 규정으로 인하여 공인중개사의 손해배상책임이 면책되지 않습니다.
4.거래당사자의 과실 반영
공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 재산상의 손해가 발생하여 공인중개사의 손해배상책임이 발생하여도 100% 인정되는 경우는 거의 없습니다. 거래당사자인 본인 역시 거래할 때 챙겼어야 할 내용들을 제대로 검토하지 않은 과실이 보통 인정되기 때문입니다. 즉 거래당사자 본인의 부주의가 개입되었다면 공인중개사는 과실상계 주장을 할 수 있습니다.
대법원의 입장도 같은 것으로 판단됩니다. 즉 대법원은 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등에 관한 조사, 확인 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 손해를 입힌 경우, 중개의뢰인의 부주의가 손해발생 및 확대의 원인이 되었다면 과실상계가 허용된다고 판시한 바 있습니다(대법원 2012.11.29. 선고 2012다69654 판결).
이외에 판례들을 보았을 때, 중개인의 책임이 인정된 사례를 살펴보면 중개사가 대리인으로 자처하는 사람의 말만 믿고 위임장과 인감증명서 등을 확인하지 아니한 채 거래를 중개한 경우, 무단 증축된 건물에 대해 문제없다고 설명한 경우, 거래 시세를 확인하지 아니한 채 거래 부도산이 임대차보증금 담보에 부족함이 없다고 설명한 경우 등인데, 이 때 본인의 책임 역시 20% ~ 70% 인정되어 중개인에게는 일부의 책임만 물을 수 있었습니다.
5.개업공인중개사
공인중개사 중 중개사무소 개설등록을 한 사람을 개업공인중개사라 하며, 개업공인중개사에게 소속된 이를 소속공인중개사라고 합니다. 중개사고 발생 시 공인중개사법에 의한 손해배상책임의 주체는 개업공인중개사입니다. 소속공인중개사의 고의나 과실로 인한 손해배상책임은 개업공인중개사에게 있습니다.
- 공인중개사법 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) 제2항
소송공인중개사 또는 중개보조원의 업부상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.
결어
부동산 거래에서는 중개인의 책임과 더불어 거래당사자 본인의 책임 역시 결코 가볍지 않게 다루어집니다. 따라서 중개인을 무작정 믿는 것을 지양하고 거래당사자 본인이 특약사항 등을 꼼꼼히 살펴 최대한 주의깊게 거래해야 합니다.