공인중개사의 의무, 책임 및 중개보수

공인중개사의 의무, 책임 및 중개보수는 공인중개사법에 의해서 규율되고 있습니다. 아래에서는 공인중개사의 신의성실 및 비밀누설금지 의무, 설명의무, 중개대상물 확인⋅설명서의 교부⋅보존 의무, 공제증서의 교부 의무, 손해배상책임, 중개보수 등에 대해서 고찰해 보겠습니다.

1.개업공인중개사의 의무

1)신의성실 및 비밀누설금지 의무

• 개업공인중개사는 거래당사자에게 신의를 지키고 성실, 공정하게 중개업무를 수행해야 합니다(공인중개사법(이하 ‘법’이라 칭함) 제29조 제1항)
• 개업공인중개사는 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 말아야 하고, 그 업무를 떠난 후에도 누설해서는 안 되며, 이를 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해집니다(법 제29조 제2항)

2)설명의무

• 개업공인중개사는 상가임대차계약을 하려는 사람에게 다음의 사항에 대하여 성실⋅정확하게 설명하고 중개대상물의 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거를 함께 제시해야 합니다.

• 해당 중개대상물의 상태⋅입지 및 권리관계, 법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항, 중개대상물의 종류⋅소재지⋅지번⋅지목⋅용도⋅구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항, 소유권⋅전세권⋅저당권⋅지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항, 거래예정금액⋅중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역, 토지이용계획⋅공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항, 수도⋅전기⋅가스⋅소방⋅열공급⋅승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 벽면⋅바닥면 및 도배의 상태, 일조⋅소음⋅진동 등 환경조건, 도로 및 대중교통수단과의 연계성⋅시장⋅학교와의 근접성 등 입지조건, 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

• 개업공인중개사는 확인⋅설명을 위해 필요한 경우 중개대상물의 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(법 제25조 제2항)

3)중개대상물 확인⋅설명서의 교부⋅보존의무

• 개업공인중개사는 거래계약서 작성 시 중개대상물 확인⋅설명서를 거래당사자에게 교부하고, 그 원본, 사본, 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다. 중개대상물 확인⋅설명서에는 개업공인중개사의 서명 및 날인이 있어야 합니다.

4)공제증서의 교부 의무

• 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음의 사항을 설명하고, 관계증서의 사본을 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(법 제30조 제5항 및 동법 시행령 제24조 제1항)

2. 개업공인중개사의 손해배상책임

• 개업공인중개사는 중개 시 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(법 제30조 제1항)

3. 부동산 중개보수

1)중개보수 및 실비 지급

• ‘중개보수’란 부동산거래로 계약이 체결되어 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액은 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다(법 제32조 제4항)
• 중개의뢰인은 중개업무에 관해 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급해야 합니다. 다만 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 지급하지 않아도 됩니다(법 제32조 제1항)
• 중개의뢰인은 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 지급할 필요가 없지만, 거래당사자의 의사에 따라 해제된 경우에는 중개보수를 지급해야 합니다(법 제32조 제1항)

2)중개보수의 한도

• 상가건물(건축물 중 상가의 면적이 1/2이상이 경우도 상가에 포함)임대차에 대한 중개보수의 한도는 거래금액의 0.9%이내입니다(동법 시행규칙 제20조 제4항 및 제6항)

3)한도를 초과한 중개보수 수수 금지

• 개업공인중개사는 사례, 중여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.