기존에는 권리금은 임차인과 후속 임차인간의 문제일 뿐이고 임대인과는 관련이 없었습니다. 그러나 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법에 권리금에 관한 규정이 신설되면서 임대인에게도 권리금에 대한 의무가 발생하였습니다. 이하에서는 권리금의 개념, 권리금 회수 방해행위 성립 여부, 권리금 손해배상 발생 여부 등을 사례를 통하여 고찰해 보고자 합니다.
1.권리금 회수 방해행위 관련 사례
상가를 소유하고 있는 ‘갑’은 현재 임차인과 2014년에 임대차계약을 체결하고 임대차 계약을 갱신하여 왔으나 올해는 임차인과 계약갱신을 하지 않고 직접 가게를 운영하려고 합니다. 그런데 임차인은 그것은 권리금 보호 위반이라면서 권리금을 주지 않으면 나갈 수 없다고 주장합니다. ‘갑’이 임대차계약을 체결할 당시는 상가건물임대차보호법에 권리금에 관한 규정이 전혀 없었고, 계약서에는 ‘권리금을 인정하지 아니함. 임차인은 임대인에게 권리금을 주장할 수 없음’이라는 내용이 명확하게 규정되어 있는 상황입니다.
2.권리금의 개념
- 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형•무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지금하는 금전 등의 대가를 말합니다. 즉 기존의 가게나 회사를 인수할 때 고객과 영업방식을 인계받는 대가로 지급하는 돈입니다.
- 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.
3. 임대인의 권리금 방해 행위
- 신규임차인에게 권리금을 요구 또는 수수하는 행위
- 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
- 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
- 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
4. 임대인의 권리금 방해 행위가 아닌 경우
임대인에게 정당한 사유가 있는 경우입니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.
- 임차인의 3기의 차임 연체, 무단 전대 등 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 해당하는 경우
- 신규임차인에게 자력이 없는 경우
- 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
5. 권리금 포기 약정의 효과
- 상가건물임대차보호법 제15조는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 편면적 강행규정으로서 규정하고 있습니다. 따라서 임대차계약서에 ‘권리금을 인정하지 아니함’, ‘임차인은 임대인에게 권리금을 주장할 수 없음’등이 기재되어 있다 하더라도 이는 강행규정 위반으로서 효력이 인정되지 않습니다. 즉 권리금 보호에 관한 내용은 상가건물임대차보호법에 규정되어 있는 내용이므로 권리금 포기 약정은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없게 되는 것입니다.
- 임차인이 계약 갱신 요구권을 포기하는 약정을 특약사항으로 하는 경우도 빈번합니다. 그러나 계약 갱신 청구권에 관한 규정 역시 경제적으로 약자인 임차인을 보호하기 위한 편면적 강행규정이므로 이에 위반하는 특약 역시 효력이 인정되지 않습니다.
6. 사례에의 적용
- ‘갑’은 상기 내용과 같은 계약 체결 거절의 정당한 사유 없이 본인이 건물을 사용하겠다는 명목으로 임차인과의 계약을 종료하려 하고 있습니다. 이는 임차인이 신규임차인을 주선할 수 없게 함으로써 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절하는 행위이며 ‘갑’의 귀책사유로 인한 것입니다. 따라서 ‘갑’에게는 권리금 손해배상 의무가 발생할 가능성이 높습니다.
- 2015년 5월 13일 권리금 규정이 신설되면서 권리금 회수기회 보호 등에 관한 규정은 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 바로 적용되도록 규정되었습니다(상가건물임대차보호법 부칙 제3조). 따라서 ‘갑’이 임차인과 최초 임대차계약을 체결할 당시에는 권리금 관한 법 규정이 없었다고 하더라도 권리금 회수 방해행위로 인한 손해배상책임이 성립할 수 있습니다.
7. 권리금 방해 행위 구제방법
- 임대인으로부터 권리금 회수 기회를 방해받았을 때에는 우선 내용증명을 발송하여 증거를 확보해야 합니다. 내용증명을 작성할 때에는 상가건물임대차보호법 제10조의 4조 내용을 기준으로 작성합니다.
- 내용증명을 받은 건물주가 권리금을 내고 들어올 신규 임차인과의 임대차계약을 계속 거절한다면 권리금은 일단 포기할 수밖에 없습니다. 그러나 건물주의 귀책사유로 권리금 회구 기회를 박탈당한 경우이므로 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제3항을 근거로 손해배상청구소송을 합니다. 이 때 받을 수 있는 손해배상액은 권리금을 내고 들어올 신규임차인이 내기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. 임대차 종료 당시 권리금은 소송 진행 중 감정평가를 통해 결정됩니다.
- 상기 절차를 통해 권리금 소송에서 승소했음에도 만약 임대인이 판결에 따른 금액을 주지 않는 경우에는 강제집행을 통해 임대인의 재산을 압류합니다.