노후계획도시 정비를 위한 특별법, 기대감 높지 않아
1기 신도시를 재정비하는 ‘노후계획도시 정비를 위한 특별법’ 속칭 1기 신도시 특별법의 연내 국회 통과에는 청신호가 켜졌지만 정비 사업 과정에서 험난한 길이 예고되고 있습니다. 단지별 개발 순서, 용적률 혜택 형평성, 이주 계획 등 변수의 해결은 준공까지 10년 내에도 어려울 것이라는 의견이 많습니다. 특히 재건축의 최대 과제인 재건축초과이익환수제 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있어 특별법이 시행되더라도 정책적 효과가 떨어질 것이라는 우려도 제기됩니다.
노후계획도시 정비를 위한 특별법
본 법의 내용은 20년 넘은 면적 100만㎡ 이상인 모든 택지의 재건축·재개발 관련 규제 완화가 주요 골자입니다. 리모델링 추진 단지에는 가구수를 최대 21% 늘릴 수 있는 특례 또한 적용됩니다. 특별법 적용이 가능한 지역은 1기 신도시를 비롯해 서울 상계·중계, 목동, 개포•수서, 부산 해운대, 인천 연수, 대전 둔산 등 전국 51곳, 주택 103만여가구가 되겠습니다.
특별법이 통과되면 이들 지역은 ‘노후계획도시’로 지정되어 기존의 일반 정비사업에 비해 규제가 대폭 완화됩니다. 기존의 재건축 연한(준공 30년) 이전에 정비 계획을 수립할 수 있게 됩니다.
면적 기준인 100만㎡는 수도권 행정동 크기(인구 2만 5천명, 주택 1만채 내외)에 해당합니다.
특별법 주요 진행 상황
특별법안은 노후계획도시 범위 산정과 특정 지역 특혜 등 여야 입장차로 지지부진한 상황입니다.
그러나 최근 윤석열 대통령의 법안 통과 촉구와 함께 더불어민주당이 연내 법안 통과로 입장을 선회하며 추진에 갑작스런 주목을 받게 되었습니다. 물론 내년 총선을 5개월여 앞둔 상황에서 수도권 표심에 여야가 사활을 걸었기 때문입니다.
정비 사업 과정에서 가시밭길이 예고되고 있습니다. 단지별 개발 순서나 용적률 혜택 형평성, 이주 계획 등 변수가 적지 않아 준공까지 10년 이상 걸릴 수 있기 때문입니다. 게다가 재건축의 최대 과제인 재건축초과이익환수제 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있어 정책 효과 반감 우려도 제기되고 있습니다.
특별법의 향후 과제
단지별 개발 순서나 용적률 혜택 논의, 개발에 따른 이주 계획 등 다양한 변수가 적지 않습니다.
정비업계에서는 변수가 많은 정비 사업은 최대 15~20년 가량 걸리는 경우가 부지기수인데다, 1기 신도시처럼 대규모 정비 사업을 추진했던 선례가 없고, 일시적이 아닌 단계별로 추진되므로 후순위로 진행되는 단지는 더욱 오랜 시간이 소요될 수 밖에 없어 주민들의 희망 고문이 커질 수 있다는 입장이 많습니다.
재건축초과이익환수제도 개정안이 국회에서 1년 넘게 표류중인 것도 부담입니다. 이는 재건축사업으로 인해 상승한 집값 등 개발이익의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도입니다. 개정안은 재건축초과이익 부담금 면제액을 현행 3,000만원에서 1억원으로 높이는 내용을 담고 있습니다. 여야 공통 어느정도 필요성은 공감하나, 부담금 면제금액과 부가구간 등에서 큰 시각차를 보여 개정이 쉽지 않습니다.
부동산 시장에 미치는 영향
부동산R114에 따르면 지난 11월 17일 기준 일산(-0.06%), 산본(-0.03%), 평촌(-0.02%), 분당(-0.01%)의 아파트 매매가격이 오히려 전주 대비 하락했습니다. 중동은 보합(0.00%)를 기록했구요. 1기 신도시는 지난 8월 말(-0.01%)부터 하락세가 이어지고 있는 상황입니다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 ‘1기 신도시의 용적률 등 인센티브가 각 단지별로 얼마나 적용되는지는 아직 미정이며, 향후 과제도 산적해 법안 통과로 사업이 순항할 기대감은 높지 않은 분위기’라고 하였습니다.
결론
요자는 노후계획도시 정비를 위한 특별법의 연내 국회 통과에 청신호가 켜졌지만, 정비 사업 과정에서 가시밭길이 예고되고 있다는 것입니다. 특별법의 향후 과제와 부동산 시장에 미치는 영향 등을 고려하여 신중한 검토와 대책 마련이 필요함은 물론이겠습니다.