부동산계약 체결 전 핵심 체크리스트 필요성은 무엇보다 부동산이 가계 자산 중 매우 큰 비중을 차지한다는 것입니다. 특히 대한민국 가계 자산 중 부동산 비중은 약 64.4%로, 미국 28.5%, 일본 37%, 영국 46.2%와 비교하여 크게 높은 수준입니다. 또한 부동산 거래가액은 고액이고, 계약 체결 후에는 동산과 다르게 단순 변심으로 인한 계약 해제가 상대적으로 매우 어렵습니다. 혹 계약금만 수수한 상태여서 해약금 해제가 가능하더라도 해약금 자체가 고액인 경우가 많습니다. 이런 점들을 고려할 때 부동산 계약 체결 전에 주의 깊고 신중한 사전 검토가 필요합니다. 이하에서는 신중한 검토를 위한 계약 체결 전 핵심 체크리스트를 설명하고자 합니다.
부동산계약 체결 전 핵심 체크리스트
1.거래 대상 부동산
- 공부상의 해당 지번, 주소 등을 확인한 뒤 거래하고자 하는 부동산을 직접 확인
- 대상 부동산의 물리적 결함 여부와 결함의 정도 확인
- 채광이나 조명 뿐 아니라 입지조건이나 주변 환경 등도 확인
2. 등기부 등
- 계약서 작성 전, 잔금 지급 전에 등기부등본을 재열람하여 권리변동사항은 없는지 확인
- 근저당이 설정된 경우 채권액을 해당 금융기관에 문의하고 상대방과 채무상환에 대한 합의 필요
- 가등기나 가압류가 설정된 경우 계약 전에 해결하거나 재검토 필요
- 등기부상 단기간에 권리자가 자주 바뀐 부동산은 보다 더 주의를 필요로 함
- 매도인/임대인에게 국세, 지방세 완납증명서 요청하여 세금 체납 여부 확인
3. 거래 상대방
- 등기부상 기재된 거래상대방 본인임을 확인하고 본인의 신분증 대조
- 대리인에 체결하는 경우 위임장, 인감과 인감증명서 확인
- 부부관계더라도 부동산 거래의 경우 대리권의 수여가 없는 이상 대리권이 없음을 주의
- 법인과 계약 시에는 대표이사를 통해 회사와 거래를 하는 것이므로 상호표시와 대표이사라는 문구 확인
4. 계약서
- 좋은 계약서란 계약서 내용을 통해 분쟁이 될 만한 것이 없도록 하고 분쟁이 생기더라도 계약 내용을 통해 모든 것이 해결될 수 있어야 함
- 목적물을 특정할 수 있을 정도로 계약서에 정확하게 표시되어 있는지, 공부표시 그대로 기재되어 있는지를 확인할 것
- 현 권리상태 유지, 수리할 부분, 형질이나 구조변경 가능 여부 등 합의가 필요한 사항은 무엇인지 확인하여 계약서에 반영
- 권리의 이전시기와 벙법, 분쟁이 발생하는 경우의 해결방안, 계약해지나 헤제 사유, 손해배상의 약정이나 지연손해금 등 계약이행과정에서 필요한 사항이 모두 구체적으로 명확하게 기재되어 있는지 확인
5. 부동산 수수료율
- 계약 체결 이전에 반드시 부동산 수수료율을 먼저 확인할 것. 계약금을 지급하기 이전에 수수료율에 대해서 합의가 되어야 이후 가격 조율이 훨씬 수월할 수 있음