부동산등기부등본에는 부동산 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정에 대한 모든 정보가 기재되어 있기 때문에 부동산 매매 전 반드시 열람해 봐야 합니다. 특히 부동산등기부등본이 갑자기 변경되어 부동산 사기 피해를 볼 수도 있기 때문에 중요한 서류가 오갈 때마다 부동산등기부등본을 열람하는 것이 좋습니다. 이하에서는 이처럼 중요한 부동산등기부등본에 대한 중요 사항들을 설명하고자 합니다. 잘 숙지하면 부동산등기부등본을 열람 및 발급하고 설정된 권리를 분석함에 분명히 큰 도움이 될 것입니다. 부동산등기부등본 바로알기 시작합니다!
1.부동산등기부등본 열람 발급은 반드시 중개업자를 통해서 받아봐야 하는가?
등기부등본은 인터넷으로 손쉽게 열람 및 발급이 가능합니다. 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람은 700원, 발급은 1,000원으로 큰 비용을 들이지 않고 매매하거나 임차하고자 하는 부동산의 권리관계를 확인할 수 있습니다.
2. 부동산등기부등본과 대장과의 관계
토지대장, 건축물대장과 같은 대장은 실제 부동산의 이용 및 유지, 관리상태를 확인하는 공적 장부이고, 부동산 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계를 기재한 공적 장부입니다. 먼저 부동산의 면적, 용도, 층수 등을 대장에 표시하고 대장의 현황을 등기부에 옮겨 적으며, 등기부상의 소유자의 인적 사항은 대장으로 옮겨 적습니다. 따라서 부동산의 현황은 대장이 기준이 되고, 부동산 소유자에 관한 사항은 등기부가 기준이 되는 것입니다.
3. 표제부, 갑구, 을구의 의미
부동산 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
표제부는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항으로, 토지의 경우 소재지, 지번, 지목, 면적이 표시되고, 건물의 경우 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용도 등이 표시됩니다.
갑구에는 소유권에 관한 변동 및 변경 사항이 표시되고, 을구에는 소유권 이외의 권리인 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등에 관한 변동 및 변경 사항이 표시됩니다.
4. 아파트의 경우 특징
아파트와 같은 집합건물의 등기부등본은 갑구와 을구는 다른 부동산등기부등본과 차이가 없습니다. 다만 표제부의 내용이 4가지로 나뉘게 된다는 특징이 있습니다.
1)1동 건물의 표시
아파트 1동 전체에 관한 것으로 건물이 위치하는 토지의 지번 및 건물의 명칭, 건물번호, 건물내역 등이 표시됩니다.
2)대지권의 목적인 토지의 표시
아파트가 속한 토지에 대한 표시로 건물이 위치하는 토지의 지번, 토지의 사용 목적, 토지의 전체면적 등이 표시됩니다.
3)전유부분의 건물 표시
해당 건물에 관한 충과 호수가 표시되며, 건물의 구조, 지분, 층수, 용도, 면적 등의 건물내역이 표시됩니다.
4)대지권의 표시
아파트가 속한 대지 중 해당 동호수의 지분에 해당하는 토지가 표시됩니다.
5. 특히 신중히 확인해야 할 사항
- 등기부상의 주소와 표시가 실제 부동산 주소 및 실물과 일치하는지 확인합니다.
- 부동산 계약당사자와 등기부상 당사자가 일치하는지와 부동산에 다른 권리가 없는지 확인해야 합니다. 등기부등본 갑구에 부동산에 관한 가압류, 가처분, 경매등기, 예고등기가 기재되어 있는지 확인하고, 이와 같은 권리가 설정되어 있는 부동산은 피하는 것이 좋습니다.
- 등기부등본을 거래상대방이나 중개인으로부터 받아 보았다면 등기부등본 발급일자를 확인하고, 계약체결시 뿐만 아니라 중도금, 잔금 납부 전에 다시 등기부등본을 발급받아 보고 그 사이에 다른 권리자의 등장이나 새로운 담보가 설정되었는지 반드시 확인해야 합니다.