부동산 매매 시 중도금의 의미
부동산 시장이 과열되면 ‘중도금’과 관련하여 한바탕 소동이 벌어지고는 합니다. 매수인은 중도금 지급 기일이 한참 남았는데도 미리 중도금을 지급하려 하고, 반면 매도인은 이를 막기 위해 중도금을 받기로 한 계좌를 폐쇄하는 상황이 곳곳에서 펼쳐지고는 합니다.
계약금, 중도금, 잔금
부동산 매매계약을 체결한 후 매도인과 매수인은 보통 세 차례에 걸쳐 매매대금을 주고 받습니다. 계약금, 중도금, 잔금이 그것입니다. 계약금은 계약체결 성사를 증빙하는 의미가 있으며, 잔금은 계약을 완결하는 의미를 지니고 있으므로 누구나 그 중요성에 대해 의심치 않습니다.
하지만 중도금은 계약의 구속력을 확정 짓는 의미를 가지고 있어 알고 보면 계약에서 가장 중요한 역할을 담당하고 있습니다.
중도금의 민사상 효과
상기 상황이 벌어지는 이유는 부동산 시장에 과열되어 부동산 가격이 급등함으로 인해 매도인이 매수인에게 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제하는 사례가 계속적으로 발생하기 때문입니다.
계약금 단계
계약금 단계에서는 특별히 계약 해제나 취소의 사유가 없더라도 매도인은 계약금의 배액을 제공하고 계약을 없던 일로 만들 수 있습니다.
중도금 지급 후
상기 계약금에 의한 해제는 중도금 지급 이후로는 불가능합니다. 즉 중도금이 집행될 경우 그 때부터는 계약의 일방해약이 불가능합니다. 중도금은 계약 이행의 착수라는 의미가 있기 때문입니다. 결국 매수인은 계약 해제를 막기 위해 매도인에게 중도금을 미리 지급하려 시도하게 되었던 것입니다. 이 때문에 부동산시장 과열시에는 매매계약서에 ‘이행기 전에 이행에 착수할 수 없다’는 규정을 명시하거나 특정 날짜에만 중도금 입금 계좌가 열리도록 조치하는 매도인이 생겨나기도 합니다.
중도금의 형사상 의미
중도금은 민사상 효과뿐만 아니라 형사상 책임 발생의 시작점이 됩니다.
문제의 소지
매도인이 중도금을 받았지만 아직 잔금을 지급 받기 전이라면 그 부동산은 여전히 매도인의 소유 상태 입니다. 따라서 다른 사람에게 부동산을 이중으로 매도하더라도 민사상 책임은 발생하지만, 형사상 책임은 없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 그렇지 않습니다.
배임죄의 성립
중도금을 지급받은 순간부터는 부동산 매도인에게 매수인에 대한 신의칙상의 신임관계가 발생합니다. 언제든 계약에서 벗어날 수 있는 계약금 단계와는 달리 중도금 단계 이후부터는 매도인은 부동산의 소유권을 온전하게 매수인에게 넘겨 주어 매수인의 재산을 보호해야 할 의무를 지게 되는 것입니다.
따라서 매도인이 적법하게 계약을 해제 또는 취소하지 않은 채 부동산을 제3자에게 다시 매도하게 되면 배임죄가 성립하게 됩니다.
대법원의 입장
2018년 5월, 대법원은 이 같은 부동산 이중매매가 배임죄에 해당한다는 판결을 재차 내놓은 바 있습니다. 잔금 지급과 소유권 이전에 이견에 있어 서로 이행을 하지 않고 있었던 상황에서 매도인의 배임죄를 인정했다는 점은 특히 주의할 필요가 있습니다.(2018.5.17. 선고 2017도4027 판결)
결어
중도금은 더이상 계약금에 의한 계약 해제가 불가능하게 되는 효과와 더불어 매도인에게 매수인에 대한 신임관계를 발생시켜 배임좌의 성립을 가능하게 하는 등 계약의 구속력을 확정 짓는 중요한 의미를 가지고 있습니다. 부동산은 큰 돈이 오갈 뿐 아니라 소유권이 이전되기까지 일정한 시간이 소요되어 매매계약 당사자간의 신의와 구체적 계약 내용이 다른 거래보다 더 중요합니다. 특히 중도금을 지급한 이후로는 다른 사유로 계약이 해제되거나 취소되지 않는 한 그 계약상의 의무에서 벗어날 길이 없으므로 계약서에 중도금에 관한 특약사항을 적절히 규정하고 이행과정에 신중을 기할 필요가 있습니다.
*도움이 되는 자료