매매하는 건물이나 토지에 임차인이 있는 경우 임차인에 대한 명도를 매도인이 책임지고 매매계약이 체결되는 경우가 빈번합니다. 이러한 경우에 부동산 매매계약 시 부동산 매도인의 의무, 부동산 매도인의 세입자 명도책임이 이행되지 않을 경우 발생하는 손해는 통상손해인지 특별손해인지 등에 대하여 사례를 통하여 고찰하고자 합니다.
1.부동산 매도인의 세입자 명도책임 사례
‘갑’은 보유하고 있던 주택에 대해 매수자와 매도계약을 체결하였습니다. 해당 주택은 현재 임차인이 거주하고 있고 2달 후 임대차계약이 만료됩니다. ‘갑’은 매수인과 임차인 명도책임을 지고 주택을 매도하기로 하고 매매계약을 체결하기 전에 임차인에게 임대차기간이 만료되는 대로 집을 비워달라고 요청하였으며 임차인도 이에 흔쾌히 동의하였습니다. 그런데 최근 임차인이 이사 갈 집을 구하지 못했다면서 몇 달만 시간을 더 달라고 요청하고 있습니다. 물론 ‘갑’은 안 된다고 연장을 거절하였지만, 혹시라도 임차인이 명도하지 않으면 매수자에 대한 손해배상 등의 책임이 발생할까 우려하고 있습니다.
2. 통상손해와 특별손해 비교
1)관련 법률
제1항 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
제2항 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
2) 통상손해와 특별손해
- 통상손해: 특별한 사정이 없는 한 그러한 종류의 채무불이행이 있으면 사회 일반의 관념에 따라 보통 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말합니다.
- 특별손해: 당사자 사이에 있어서의 개별적, 구체적 사정에 의한 손해를 말하며, 이러한 손해를 배당하기 위하여는 채무자가 그러한 특별사정을 할거나 알 수 있어야 합니다.
3)통상손해와 특별손해의 예
- ‘갑’이 ‘을’로부터 시가 5,000만원의 건물을 매수하였으나 ‘을’의 과실로 건물이 소실되어 명도를 못하게 된 경우, ‘갑’이 그 건물을 ‘병’에게 5,300만원으로 전매할 계약을 체결하였다고 했을 때, 5,000만원은 통상손해입니다.
- 그러나 5,000만원을 넘는 300만원은 전매에 의하여 얻을 수 있는 이익이며, 이를 잃은 것은 특별한 사정으로 인한 특별손해입니다. 따라서 300만원에 대해서는 ‘을’이 ‘갑’과 ‘병’ 사이에 그러한 매매계약이 성립하고 있었음을 알거나 알 수 있었던 경우에 한하여 ‘갑’은 ‘을’에게 이를 청구할 수 있습니다.
3. 사례에의 적용
- 임차인이 건물을 인도하지 않으면 ‘갑’은 주택 매수자에 대한 의무를 이행하지 못하게 되고 큰 책임을 지게 될 수 있습니다. 그런데 임대차에서 건물 인도 의무를 이행하지 않는 경우 임차인에게 통상 물을 수 있는 책임은 임차인이 건물을 비워줄 때까지의 차임 상당액에 불과합니다. 그 이상의 손해에 대해서는 ‘특별손해’로 판단하여 임차인이 그러한 손해가 발생한다는 사실을 알거나 알 수 있었어야 합니다.
- 사례의 경우 임차인은 ‘갑’이 주택을 매도했다는 사실을 알고 있고 이에 따라 집을 비워달라는 요청을 받은 바 있으므로 ‘특별손해’가 발생한다는 사실을 알고 있었다고 볼 수 있다습니다. 그러나 증거를 확실히 확보하기 위해서는 임차인에게 명도 의무를 이행하지 않음으로써 발생할 수 있는 손해에 대해 내용증명 등의 확실한 방법으로 구체적으로 고지해 두는 것이 바람직합니다.
4. 임대인의 사전 증거자료 확보의 필요성
특별손해는 일상생활에서 매우 빈번하게 발생합니다. 그런데 이 경우 임차인 명도의무를 너무 안일하게 생각하고 매수인과 임차인 명도약속을 별 것 아닌 것으로 생각하는 경우가 많다는 것이 문제입니다. 특별손해가 발생하는 경우에 위 사례에서 임차인이 모든 것을 인정하고 배상한다면 문제가 없겠으나, 그렇지 않은 경우에는 결국 소송을 통해서 해결해야 합니다. 여기에서 특별손해의 성립요건인 ‘임차인이 임대인의 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우’라는 입증책임은 원고인 임대인이 부담해야 합니다.
따라서 임대인 입장에서는 막연하게 임차인이 도의상 명도에 협조해 주겠지라고 안일하게 생각하면 매매계약이 해제되어 큰 손해를 볼 수 있는 만큼, 임차인에게 보다 더 적극적인 의사표시, 즉 임차인이 차질없이 임대차계약기간 만료일에 주택을 인도할 것을 믿고서 주택 매도 계약을 체결하였다는 사실 등을 내용증명으로 통보하거나, 전화상 통화를 녹음하는 방법으로 증거자료를 확보해 두어야만, 최후의 보루인 소송과정에서 무난하게 승소할 수 있을 것입니다.
5. 결어
명도소송을 제기한다 하더라도 한 번 재판기일이 속행될 경우 최소한 2 -3주는 소요되고, 판결이후에도 실제 강제집행까지 최소한 한 달 가량이 추가로 필요한 것이 현실입니다. 명도단행가처분신청 역시 재판의 일종이므로 상당한 시간이 소요될 가능성이 있으며, ‘보전의 필요성’을 엄격하게 판단하고 있다는 점에서 명도당행가처분이 인용될 것이라 장담할 수도 없습니다
그러므로 세입자명도합의는 결국 매우 신중할 필요가 있습니다. 최대한 방어적으로 생각하여 명도기간을 상당히 여유있게 정하는 한편, 일정기간 내에 명도되지 못할 경우 별도의 위약금 없이 받은 돈만 반환하고 매매계약을 종결한다는 취지의 계약내용을 합의할 필요가 있습니다.