창업 등의 사유로 상가건물의 점유를 요할 경우 자기 소유의 건물인 경우보다는 임대차 형식을 취하는 경우가 압도적으로 많습니다. 임대차 권리관계의 원활한 설정, 유지는 성공적인 영업 활동의 전제가 되며, 보통 고액인 경우가 많은 보증금 등의 뜻하지 않은 손실을 방지할 필요가 있는 바, 이를 위해서는 상가건물임대차계약 전 꼼꼼하고 섬세하게 검토해야 할 사항들이 있습니다. 이하에서는 이에 대해 여러 체크리스트 항목별로 고찰해 보고자 합니다.
상가건물임대차계약 전 필수확인사항
1.건축물대장에서 확인사항
1)건축물대장 개념
건축물대장이란 건축물의 소유, 이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황 및 지하수위, 기초형식, 설계지내력 등 건축물의 구조내력에 관한 정보를 표시하고 있는 공적장부입니다. 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있으며, 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않는 경우 일반건축물대장, 소유자가 구분되는 경우에는 집합건출물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다.
정부24홈페이지(www.gov.kr)에서 신청하여 열람, 발급받을 수 있습니다.
2)확인사항
- 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여 희망하는 업종이 해당 건물에 적합한지 확인해야 합니다.
- 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지 확인해야 합니다.
2.토지대장에서 확인사항
1)토지대장 개념
토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부입니다.
정부24홈페이지(www.gov.kr)에서 신청하여 열람, 발급받을 수 있습니다.
2)확인사항
- 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임대차하려는 상가건물의 토지 소재지 맟 지번과 일치하는지 확인해야 합니다.
3. 토지이용계획확인서에서 확인사항
1)토지이용계획확인서의 개념
토지이용계획확인서는 지역,지구 등의 지정내용과 그 지역, 지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다.
정부24홈페이지(www.gov.kr)에서 신청하여 발급받을 수 있으며, 토지이음(eum.go.kr)에서 열람할 수 있습니다.
2)확인사항
-토지이용계획확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정여부 등을 확인해야 합니다.
4. 부동산등기부등본에서 확인사항
1)부동산등기부의 개념
부동산등기부란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적장부입니다.
인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 등기부의 열람, 등기사항증명서의 발급을 받을 수 있습니다.
2)등기부의 구성
등기부에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.
- 표제부: 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다. 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다.
- 갑구: 소유권의 변동과 가등기, 압류등기 등의 설정여부 등을 확인할 수 있습니다.
- 을구: 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재됩니다.
3) 확인사항
- 표제부 확인사항: 표제부의 지번이 임차하려는 상가건물의 지번과 일치하는지 확인해야 합니다. 또한 상가건물의 지목, 구조 및 면적 등을 파악해야 합니다.
- 갑구 확인사항: 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인하고 이러한 등기가 되어 있는 상가건물은 피해야 합니다.
- 을구 확인사항: 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인하고, 많이 설정되어 있는 상가건물을 피해야 합니다. 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
- 주의할 점은, 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부 열람 외에 상가건물을 직접 방문하여 권리관례를 파악해 볼 필요가 있습니다.
5. 등록사항의 확인(임대차정보의 제공)
1)등록사항의 열람 또는 제공 신청
- 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무저장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없습니다(상가건물임대차보호법 제4조 제3항)
- 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 위에 따른 정보제공을 요청할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제4조 제4항).
2)이해관계인의 범위
- 해당 상가건물 임대차계약의 임대인, 임차인
- 해당 상가건물의 소유자
- 해당 상가건물 또는 대지의 등기부에 기록되어 있는 환매권자, 지상권자, 전세권자, 질권자, 저당권자, 근저당권자, 임차권자, 신탁등기의 수탁자, 가등기권리자, 압류채권자 및 경매개시결정의 채권자
- 우선변제권을 승계한 금융기관 등
- 위의 자에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 임대차 정보의 지공에 관하여 법원의 판결을 받은 자