다른 사람의 건물을 빌려 상가를 운영하는 유형은 상가건물임대차보호법에 따른 임대차, 민법에 따른 임대차, 민법에 따른 전세권 설정 세 종류가 있습니다. 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되며 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다. 즉 상가건물 임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 넘는 상가건물 임대차는 민법의 임대차 규정이 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항). 이하에서는 건물을 임차하여 상가를 운영함에 있어서 상가건물임대차보호법과 민법의 비교를 통해 그 차이점을 알아보고자 합니다.
상가건물임대차보호법과 민법의 비교
1.대항력의 취득
- 상가건물임대차보호법의 경우: 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 익일 0시부터 제3자에 대해 대항할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항)
- 민법의 경우: 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기를 해야 하고, 이를 등기한 때로부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(민법 제621조)
2. 임대차 존속기간
- 상가건물임대차보호법의 경우: 임대차의 존속기간은 최소 1년이 보장됩니다. 다만 임차인은 1년 미만으로 계약을 한 경우 정한 기간이 만료되면 임대차계약의 주장을 주장할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제9조 제1항)
- 민법의 경우: 임대차계약 존속기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지입니다.
3. 차임 증감청구
- 상가건물임대차보호법의 경우: 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 임대인의 증액청구의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 범위 내에서만 증액을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제11조 및 동법 시행령 제4조)
- 민법의 경우: 상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 이후의 차임에 대한 증감을 청구할 수 있습니다(민법 제628조)
4. 묵시의 갱신
- 상가건물임대차보호법의 경우: 임대차기간이 만료되기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 갱신되는 것으로 봅니다. 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다(상가건물임대차보호법 제10조 제4항).
- 민법의 경우: 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 그 건물을 계속 사용, 수익하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(민법 제639조 제1항).
5. 묵시의 갱신 이후 해지통고
- 상가건물임대차보호법의 경우: 임대인은 1년 이내에 해지통고를 할 수 없습니다. 그러나 임차인은 1년 이내라도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 임대차계약은 해지됩니다(상가건물임대차보호법 제10조 제5항).
- 민법의 경우: 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 경과하면 임대차계약은 해지됩니다(민법 제635조 및 제639조 제1항 단서)
6. 계약갱신청구권
- 상가건물임대차보호법의 경우: 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위 내에서 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
- 민법의 경우: 계약갱신청구권 규정이 없으므로 당사자의 약정으로 계약갱신청구가 가능합니다.
7. 경매 또는 공매시 보증금반환
- 상가건물임대차보호법의 경우: 경매 또는 공매시 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권 부여됩니다.
- 민법의 경우: 상가건물이 경매 또는 공매에 들어갈 경우, 보증금회수가 어렵습니다.