상가건물임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 기능은 상가건물 임대인(소유자)이 임대차 계약 당시의 임대인이 아닌 제3자로 변경되는 경우 임차인의 임대보증금을 보호해주는 장치가 된다는 것입니다. 이하에서는 임차해 있는 건물이 매매나 상속 등의 이유로 소유자가 바뀌거나 경매가 실행된다면 임대차보증금은 어떻게 될 지, 임차권은 임대차 계약 당시 임대인과 체결한 계약을 새로운 소유자에게 주장할 수 없으므로 계약 당시 임대인에게 주었던 임대차보증금을 새로운 소유자에게 돌려달라고 요구할 수 없는데 이 경우 임차인이 취할 수 있는 방안 등을 고찰해 보고자 합니다.
1. 대항력
1)개념
- 대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 대하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘(권능)을 말합니다(상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라 칭함) 제3조 제2항)
- 원칙적으로 민법상 임대차 계약에 의한 임차권은 채권이므로 임대차 등기 없이는 임대인이 아닌 제3자에게 임대차 계약 내용을 주장할 수 없습니다. 하지만 상가건물임대차보호법상 임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청하면 익일부터 대항력이 발생합니다(법 제3조 제1항)
- 따라서 매매나 경매로 인해 임차인의 지위가 불안정해지더라도 임차인이 점유를 할 수 없거나 사업자를 이전 또는 폐업한 경우에는 대항력을 상실합니다.
2)상가건물의 인도
- 상가건물의 인도란 점유이전을 맣합니다. 즉 건물 사용이 가능하도록 임대인으로부터 임차인에게로 지배권이 이전하는 것을 말합니다.
3)사업자등록 신청
- 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 다만 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다(부가가치세법 제8조 제1항).
4)대항력의 발생시기
- 대항력은 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에게 효력이 생깁니다(법 제3조 제1항)
- 대항력을 갖춘 상가건물의 임차인은 상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물소유자에게 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(법 제3조 제2항).
- 상가건물에 경매가 실시된 경우 상가건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금을 전액 반환받지 못할 경우에는 대항력이 그대로 남아 있으므로 임차권을 소멸되지 않습니다(법 제8조).
- 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.
2.우선변제권
1)개념과 요건
- 우선변제권이란 상가건물 임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ♦건물의 인도, 사업자 등록신청 ♦임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.
- 우선변제권이 있는 임차인은 상가건물이 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(법 제5조 제2항)
2)확정일자의 취득
- 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서의 존재를 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로서, 상가건물의 소재지 관한 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정하는 날짜를 말합니다(법 제4조 제1항).
- 확정일자를 부여받으려는 자는 확정일자 신청서, 임대차 목적 부분의 도면, 계약서 원본, 본인임을 확인할 수 있는 서류 등을 제출하여야 합니다.
- 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우 확정일자 신청서를 갈음하여 사업자등록신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출할 수 있습니다.
3. 소액임차인의 우선변제권
- 소액임차인이란 다음의 보증금액(환산보증금)에 해당하는 상가건물의 임차인을 말합니다. 소액임차인은 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
- 소액임차인의 기준
최우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인은 보증금액이 아래 금액보다 낮아야 합니다.
| -서울특별시: 1억 5천만원 이하
-과밀억제권역: 1억 3천만원 이하 -광역시 및 특정시(안산시, 파주시, 평택시, 광주시, 이천시): 7천만원 이하 -그 외의 지역: 6천만원 이하 |
- 최우선변제권의 효과
최우선변제권을 가진 소액임차인은 보증금 중 아래의 일정금액을 다른 담보물권을 가진 사람보다 우선해서 변제받을 수 있습니다.
| -서울특별시: 5천만원
-과밀억제권역: 4천 3백만원 -광역시 및 특정시: 2천 3백만원 -그 외의 지역: 2천만원 |
단, 최우선변제를 받을 임차인의 보증금이 임대건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 임대건물가액의 2분의 1의 한도 내에서만 행사가 가능합니다.