상가건물임대차보호법의 적용범위는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항). 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 등, 적용제외, 평가기준의 고시 등 및 표준권리금계약서 작성 등, 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다.(상가건물임대차보호법 제2조 제3항).
1. 상가건물임대차보호법의 적용범위 사례
‘갑’은 3년 전 단독주택을 식당으로 운영하기 위해 임대인 ‘을’과 보증금 1천만원, 월세 55만원에 임대차계약을 체결하였습니다. 사업자등록을 하고 확정일자를 받은 뒤 식당을 운영하던 중, 임대인 ‘을’이 주택을 ‘병’에게 매도하였습니다. ‘병’은 ‘서류상 주거용 건물이 주택이고 상가건물이 아니므로 ‘갑’이 영업을 한 것은 잘못되었으며, 해당 주택을 비워달라고 주장하고 있습니다.
2.상가건물임대차보호법의 성격
1)상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법
- 따라서 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물임대차보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.
2)임차인에게 유리한 편면적 강행규정
- 상가건물임대차보호법은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(상가건물임대차보호법 제15조).
3. 상가건물임대차보호법의 적용대상
1)사업자등록 대상 상가건물
- 상가건물임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
- 따라서 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.
- 상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려햐여 합목적적으로 판단됩니다(대법원 1987.8.25. 선고87다카793판결).
2)지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차
- 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것이 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서).
- 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항 및 동법 시행령 제2조 제1항)
⋅서울특별시: 9억원 이하
⋅수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만원 이하
⋅광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함하는 지역과 군지역, 부산광역시는 제회), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 5억 4천만원 이하
⋅그 밖의 지역: 3억 7천만원 이하
- 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다(상가건물임대차보호법 제2조 제2항 및 동법 시행령 제2조 제2항, 제3항). 가령 서울특별시 소재 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우, 보증금은 1억원[(50만 X 100) + 5,000만원]이 됩니다.
3)상가건물에 대한 미등기 전세
- 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가건물임대차보호법이 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제17조)
4. 상가건물임대차보호법의 적용제외
1)기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우
- 상가건물임대차보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다
2)일시사용을 위한 상가건물 임대차
- 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다(동법 제16조).
5. 사안의 해결
상가건물임대차보호법 제2조 제1항에서는 상가건물이란 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다’라고 정의하고 있을 뿐 달리 특별한 제한을 두고 있지 않기 때문에, 단독주택도 사업자등록의 대상이 된다면 동 법의 적용대상이 될 수 있습니다.
상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하므로(대법원 2011.7.28. 2009다20967판결), ‘갑’은 이 건물에서 식당을 운영하고 있었기 때문에 이 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우로 볼 수 있습니다.
다만 건물의 사실상 용도를 판단하는 시점은 임대차계약을 체결하는 시점입니다. 따라서 주거용으로 임대차계약을 한 뒤 임대인을 속이고 영업행위를 하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못할 가능성이 높습니다.
따라서 ‘병’의 주장은 옳지 않습니다. ‘갑’은 해당 주택을 식당으로 운영하기 위해 ‘을’과 계약을 체결하였고, 해당 주택을 인도받아 사업자등록을 하고 식당을 운영하였으므로, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물이라 할 수 있으며, 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖추었다고 볼 수 있습니다. 그러므로 대항력 있는 임차인인 ‘갑’은 새 임대인인 ‘병’에게 자신의 임차를 주장할 수 있습니다.
그리고 3년간 영업해 온 임대차이므로 차임연체 등의 계약갱신거절사유가 없다면 ‘병’에게 계약갱신청구권을 행사하여 ‘병’이 주택을 비워달라는 요구를 거절할 수 있습니다.