상가건물임대차보호법의 주된 내용에는 대항력, 임대차 존속기간의 보장, 보증금 증감청구권 및 증액 제한, 우선변제권, 최우선변제권 등이 있습니다. 이하에서는 이러한 주요 내용들에 대한 상세한 설명을 통해 상대적으로 사회적, 경제적 약자인 상가건물임차인의 권리 보호를 도모하고 경제 생활의 안정을 보장하는데 도움을 주고자 합니다.
1.상가건물임대차보호법의 주된 내용 사례
‘갑’은 주택을 임차한 후 2년의 계약기간이 만료되고도 1년을 더 거주하고 있습니다. 계약 당시 임대차보증금은 2억이었으나 현재 주변 전세 시세는 3억원입니다. 며칠 전 집주인이 전화하여 전세금을 3억으로 올려 달라고 하여 생각해 보겠다고 한 적이 있습니다. 그런데 알아보니 ‘갑’의 경우에는 묵시 갱신된 경우이므로 앞으로 1년을 더 거주할 권리가 있다고 합니다.
2. 대항력의 부여
–대항력이란 임차인이 사업자 등록을 마치고 상가건물을 인도 받은 경우, 그 이후 상가건물의 소유자가 변경되더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 권능입니다.
1)상가건물 인도 및 사업자등록 신청
- 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다고 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청하였다면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다(동법 제3조 제1항)
2)임차인의 지위 유지
- 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다(동법 제3조 제2항 및 제3항)
- 즉 상가건물이 매매, 경매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용, 수익할 수 있으며, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 아니하여도 됩니다(동법 제9조 제2항)
3. 임대차 존속기간의 보장
1)임대차 기간 보장
- 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(동법 제9조 제1항)
2)임차인의 계약갱신 요구
- 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다(동법 제10조 제1항, 제2항)
4. 보증금의 증감청구권 및 증액 제한
- 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다(동법 제11조 제1항 및 동법 시행령 제4조)
5. 우선변제권의 인정
- 우선변제권이란 만약 해당 상가건물이 경매에 넘어가게 되는 경우, 그 경매의 대금에서 임대차보증금을 확정일자 순위에 따라 배당받아 보증금을 보전할 수 있는 권능을 말합니다.
- 임차인이 상가건물을 인도받고/ 사업자등록 신청을 했으며/ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면/ 임차건물이 공매 또는 경매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(동법 제5조 제2항)
6. 소액임차인의 최우선변제권 인정
1)소액임차인
아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라고 합니다(동법 제 6조)
- 서울특별시: 6천 500만원 이하
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외): 5천 5백만원 이하
- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 3천 800만원 이하
- 그 밖의 지역: 3천만원 이하
2)임차보증금
- 보증금 이외의 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 환산한 금액이 임차보증금으로 됩니다(동법 제2조 제2항, 동법 시행령 제6조 및 제2조 제2항, 제3항)
3)소액임차인의 최우선변제권 인정
- 소액임차인은 임차건물의 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다(동법 제14조 제1항)
7. 임차권등기명령제도
1)임차권등기명령신청
- 상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(동법 제6조 제1항).
2)대항력 및 우선변제권
- 임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대하여 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다(동법 제6조 제5항)
8. 사례에의 적용
- 2년의 계약기간이 지나도록 임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시가 없었으므로 ‘갑’의 주택임대차가 묵시 갱신이 된 것입니다. 묵시 갱신된 주택 임대차의 존속기간은 2년으로보므로 ‘갑’은 해당 주택에 앞으로 1년간 더 거주할 수 있습니다.
- 민법 제628조는 ‘임대물에 대한 공과 부담의 증감 및 기타 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
- 계약 기간이 남아있다 하더라도 전세가가 급격하게 상승했다든지 기타 사정 변경이 있을 때에는 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 사례의 경우는 주택임대차이므로 주택임대차보호법에 따라 5%의 범위에서 증액을 청구할 수 있을 뿐이므로, 집주인의 경우 2억의 5%인 1,000만원 이내에서만 인상할 수 있을 뿐입니다. 또한 계약일이나 인상일로부터 1년이 지나지 않은 경우에는 인상을 청구할 수 없습니다.
- 반대로 주변 전세가가 매우 낮아진 경우에는, 임차인 역시 임대인과 같은 권리를 가지고 있습니다. 즉 전세금을 감액해 달라는 청구를 할 수 있습니다. 이 때 임대인과 달리 임차인의 감액 요구에는 비율의 제한이 없습니다.