상가 임대차계약서 양식 및 작성방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 법무부에서는 상가건물 임대차 계약 시 임대인과 임차인 사이의 권리관계를 명확하게 할 수 있는 표준계약서를 제공하고 있습니다. 상가건물 임대차 표준계약서에는 ♦임대차목적물, 보증금, 차임, 임대차기간 등 임대차 계약에 반드시 들어가야 하는 내용과 민법, 상가건물임대차보호법 규정에 근거한 계약사항 등을 기재한 총 12개조의 ‘계약내용’ ♦임대인과 임차인이 계약에 관하여 개별적으로 결정하는 사항인 ‘특약사항’ ♦임대차계약과 관련하여 확인이 필요한 사항을 기재한 ‘별지’로 구성되어 있습니다.
1. 표준계약서 작성
- 상가건물 임대차 표준계약서에는 다음 사항이 기재됩니다.
거래당사자의 인적사항, 임차 상가건물의 표시, 보증금과 차임, 임대차기간, 임차목적, 사용⋅관리⋅수선, 계약의 해제, 채무불이행과 손해배상, 계약의 해지, 계약의 종료와 권리금 회수기회 보호, 재건축 등 계획과 갱신거절, 비용의 정산, 중개보수 등, 중개대상물 확인⋅설명서 교부, 특약사항 등 
2. 상가건물 임대차 표준계약서의 주요 내용
1)계약당사자의 인적사항
- 계약 당사자의 동일성을 인식할 수 있고, 필요한 경우 상호 연락이 가능하도록 이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재합니다.
2)거래금액 및 지급일자
- 상가건물 임대차계약서를 체결하면서 지급하는 거래금액은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금으로 분할 지급하거나, 중도금 없이 바로 잔금을 지급할 수 있습니다.
- 계약금은 보통 전체 보증금의 10%를 지급하고, 잔금은 임차인이 상가건물에 입주하는 날에 지급하는 것으로 기재하는 것이 일반적입니다.
3)임대차의 존속기간
- 상가건물임대차보호법은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다(상가임대차보호법 제9조).
- 이에 따라 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 상황에 따라 1년 미만으로 약정 가능합니다. 즉 임대차 기간을 1년 미만으로 정한 경우 임차인은 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있고, 약정한 임대차 기간을 주장할 수 있습니다.
4)임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상
- 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 및 제3항).
5)차임 연체 시 계약의 해제
- 임대인은 임차인의 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)
6)임대인의 임대차 갱신 거절의 사유 제한
- 임대인은 임대차계약 체결 당시 철거, 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였거나, 건물 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 경우에만 철거, 재건축을 이유로 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호)
7)비용의 정산
- 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 경우에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 공과금과 관리비를 정산하여야 하며 소유자에게 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금의 반환을 청구할 수 있습니다
3. 상가건물 임대차 표준계약서의 특약사항
1)임차인은 불리한 조건으로 임대차계약을 체결하지 않기 위해 특약사항의 필요성 및 이에 따른 기재사항을 검토해야 합니다.
2)상가건물 임대차 표준계약서에서는 입주 전 수리 및 개량, 임대차기간 중 수리 및 개량, 임차 상가건물 인테리어, 관리비의 지급주체⋅시기 및 범위, 귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등을 예시하고 있습니다.
3)다음의 사항을 특약사항으로 고려하는 것도 가능합니다.
- 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항
만약 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금 반환에 문제가 발생할 우려가 있기 때문입니다.
- 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항
- 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항
종전의 임차인이 전기요금 등의 공과금을 내지 않고 나가는 경우 임차인이 곤란을 겪게 되는 상황이 빈번합니다. 이를 방지하기 위해 입주 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대해서는 임대인이 책임질 수 있도록 약정해 두는 것이 필요합니다.
- 임대인이 업종을 지정하는 경우
임대차계약을 진행하면서 임대인이 업종을 지정하는 경우 임차인은 계약서에 기재된 업종으로 개업을 해야 합니다. 이에 따라 임대인이 업종을 지정하는 경우에는 임대인의 동의를 얻으면 지정된 업종을 변경할 수 있다는 내용의 특약을 해 두는 것이 바람직합니다.
- 권리금이 있는 경우
상가건물 소유자가 임대차계약 만료 후 계속 상가건물을 임대하지 않을 경우에는 임차인은 권리금을 회수할 수 있는 방법이 없고, 권리금은 상가건물 소유자와는 아무런 관련이 없으므로, 임차인은 지급한 권리금을 회수하기 위해서 권리금 회수에 관한 사항을 약정하는 것이 바람직합니다.
만약, 임대인이 상가건물을 사용할 목적으로 임대차 기간의 만료 시 계약갱신을 해 주지 않을 것을 대비하여, 가령 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 다른 사람에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하게 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지의 약정을 해 두는 것이 좋습니다.
- 상가건물의 주차장 등의 이용에 관한 약정
상가건물의 주차장, 창고, 화장실 또는 간판의 부착과 같은 건물 부속물의 이용에 관한 사항을 약정하여 주차할 수 있는 차량의 수 및 유료사용 문제, 창고의 사용범위, 상가건물에 부착할 수 있는 간판의 크기 등과 같은 문제를 특약하여 두는 것이 바람직합니다.
4.임대차계약 후 받아야 할 서류
- 상가건물 임대차계약서
- 중개대상물 확인⋅설명서
- 공제 증서