상가 임대차, 차임 연체의 경우 사례입니다. ‘갑’은 얼마 전 상가를 임대하는 계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인이 얼마 전부터 차임을 제대로 지급하지 않고 있습니다. 월차임은 100만원인데 장사가 되지 않는다면서 벌써 3달째 한달에 50만원씩만 입금하고 있습니다. 이에 ‘갑’은 임차인에게 계속 차임을 제대로 지급하지 않으면 계약을 해지하겠다고 얘기했고, 이에 대해 임차인은 보증금에서 공제하라 주장합니다. 이하에서는 이와 같이 임차인이 차임을 연체할 경우의 법률관계 및 구제방안 등에 대해 고찰해 보고자 합니다.
1.차임 연체에 따른 계약 해지의 요건
- 임대차에서 월 차임이 정해져 있는 경우 이를 제 때 지급하지 아니하면 임차인의 채무불이행이므로 임대인은 이에 따른 책임을 물을 수 있습니다. 차임지급청구를 하거나 차임 지급의무 불이행에 따른 계약 해지 등의 조치를 할 수 있는데 상가건물임대차보호법은 임차인의 보호를 위해 차임 연체액이 3기에 이를 때에 비로소 계약 해지 등의 권리를 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.
2. 연체 차임의 보증금 공제 가능 여부
- 상가건물 임대차에서는 보통 월차임보다 상당히 큰 보증금이 존재하고 연체된 차임은 추후 임대차계약이 종료되었을 때 보증금에서 공제하는 방식으로 처리하는 경우가 빈번합니다.
- 그러나 임차인이 차임을 지급하지 아니하고 보증금에서 공제하라고 주장하는 것은 인정되지 않습니다. 임대인은 임대차 관계가 계속되는 동안에는 임대차보증금에서 연체 차임을 충당할 것인지의 여부를 자유롭게 선택할 수 있으며, 임차인은 보증금의 존재를 잉유로 차임 지급을 거절할 수는 없는 것입니다. 따라서 ‘갑’은 임차인에게 차임을 즉시 지급할 것을 청구할 수 있습니다.
3. 사례 검토
- 상가건물임대차보호법은 임차인의 차임 연체로 인한 해지 요건으로 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달할 것’을 규정하고 있습니다. 즉 연체된 차임액의 합계가 3기에 달해야 합니다. 그런데 ‘갑’의 경우 현재 연체된 차임이 3기에 해당하는 300만원에 이르지 않았습니다. 따라서 현재로서는 차임 연체에 따른 계약 해지권을 행사할 수 없습니다.
4. 임차인의 차임 연체 정리
1)연체액이 3기의 차임액에 이르지 않는 경우
- 임대인은 계약 해지 등의 권리는 행사 불가합니다.
- 임대인은 연체된 차임을 즉시 지급할 것을 청구할 수 있고, 임대차계약에서 차임 연체에 따른 지연이자를 정해 놓은 경우에는 이를 청구할 수 있습니다. 지연이자를 따로 정해놓지 않은 경우에는 상법상의 연6%를 청구할 수 있습니다.
2) 연체액이 3기의 차임액에 이르는 경우
- 임대인은 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의 8은 ‘임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’라고 규정하고 있습니다.
- 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법상 임대인은 정당한 이유 없이 임차인의 계약갱신요구를 10년간 거절할 수 없습니다. 그런데 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
- 임대인의 권리금 손해배상책임이 발생하지 않습니다. 임차인에게 계약 갱신 요구권이 성립하지 않는 경우에는 임대인의 권리금 손해배상 책임 역시 발생하지 않습니다. 따라서 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우라면 임차인은 임대인에게 권리금 손해배상책임을 물을 수 없습니다.