임대차 목적물에 하자가 발생할 경우 이에 대한 수리에 필요한 비용을 누가 부담하느냐에 관한 다툼은 일상생활에서 매우 빈번하게 일어나고 있습니다. 이하에서는 임대인의 수선유지의무, 필요비와 유익비의 구별, 배제특약의 효력 등에 대하여 사례를 통해 고찰해 보겠습니다.
1. 임대인의 수선유지의무 관련 사례
‘갑’이 전세로 사는 집의 난방시설이 고장이 나서 대대적인 수리가 필요한 상황입니다. 임대인에게 알렸더니, 임대차계약 당시 ‘건물 수리는 입주자가 한다’는 특약을 계약서에 기재하였으므로 현재 거주 중인 ‘갑’이 고쳐서 써야 한다고 주장하고 있는 상황입니다.
2. 임대인의 수선의무
1)관련법률
- 민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
- 민법 제634조(임차인의 통지의무)
임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.
2)수선의무의 개념
상기 민법 제623조의 ‘계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무’가 수선의무입니다. 수리의무라고 생각할 수 있습니다.
3)임대인의 수선유지의무 부담 결정기준
- ‘임대인의 수리의 필요성’이 있으면 임대인에게 수리의무가 있으며, 그렇지 않은 경우라면 임대인에게 수리의무가 없습니다.
- 임차인이 큰 비용을 부담하지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도가 아니라면 ‘임대인의 수리의 필요성’이 인정되지 않으며 따라서 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.
- 하자를 수선하지 않으면 임차인이 임대차계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없을 상태로 될 정도라면 ‘임대인의 수리의 필요성’이 인정되며 따라서 임대인은 수선의무를 부담하게 됩니다.
3. 수선유지의무 면제 특약의 효력
- 임대인의 수리의무를 정한 민법 제623조는 강행규정이 아니므로(민법 제652조), 임대인의 수선의무는 임대차계약에서 특약으로 배제하거나 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있습니다. 그러나 이 같은 특약에 의한 수선의무 면제는 동상 생길 수 있는 파손의 수선 등 ‘소규모’수선에 한정됩니다(대법원 94다34692, 34708).
- 수선의무 면제특약이 있더라도 대파손의 수리, 건물 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 면제 범위에 포함되지 않고 여전히 임대인의 부담입니다.
4. 임대인의 수선유지의무 불이행시 구제방법
- 임대인이 수리의무를 이행하지 않을 경우 임차인은 손해배상의 청구, 목적물의 사용•수익이 지장이 있는 한도내에서 차임지급의 거절, 임대차계약의 해지 등의 행사가 가능합니다.
- 손해배상의 청구와 관련하여 정신적 손해배상이 가능한지에 대하여 대법원은 ‘일반적으로 임대차계약에서 임대인의 채무불이행으로 인해 임차인이 임차목적을 달할 수 없게 되어 손해가 발생한 경우, 이로 인해 임차인이 받은 정신적 고통은 그 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 봐야 할 것이므로, 임차인이 재산적 손해배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 임대인이 이 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한해 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다’고 판시한 바 있습니다(대법원 93다19115).
5. 사례에의 적용
- 난방시설은 임차인 ‘갑’이 별 비용을 들이지 않고 쉽게 고칠 수 있는 정도의 것이라고 보기 어려우므로 임대인이 수선의무를 부담합니다.
- 수선의무 배제특약을 하였으나, 그 범위에 대하여는 구체적으로 명시를 하지 않은 것으로 보입니다. 이 경우 난방시설의 수리는 통상 생길 수 있는 파손이라 보기 어렵고, 건물의 기본적 설비 부분이라고 볼 수 있기 때문에 구체적인 범위를 정하지 아니한 사안의 특약으로 배제될 성질이 아닙니다. 따라서 난방시설의 수선의무는 임대인에게 있습니다.
- 따라서 임차인 ‘갑’은 임대인이 수선의무가 있음에도 불구하고 이를 불이행시에는 손해배상, 차임의 지급 거절, 차임의 감액 청구를 할 수 있으며, 나아가 임대차 계약의 목적을 달성하기 어려울 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
6. 결어
위 사례와 같이 수선의무가 어느 당사자에게 있는지, 통상 생길 수 있는 파손인지 여부 등은 명확한 구분이 어렵고 모호한 경우가 많기에 다툼이 일어나는 경우가 많습니다. 따라서 임대차 당사자는 추후 파손이나 고장 등 임차목적물에 발생 가능한 수선의무에 대하여 사전에 미리 구체적인 범위를 설정하는 것이 추후 불필요한 분쟁을 방지하는 데 도움이 될 것입니다.