주택임대차법 개정으로 인해 주택임대차 계약 갱신과 관련된 분쟁 건수가 급증하고 있습니다. 특히 임대차계약 만료 후에도 임차인이 주택을 비워주지 않으면 임대인은 어떻게 해야 할까요? 이러한 상황에서 점유권한이 없는 임차인 강제 퇴거를 위하여 명도소송 및 제소 전 화해는 해결책이 될 수 있습니다. 이 글에서는 명도소송의 개념, 절차, 주택과 상가 부동산에 따른 접근법, 제소 전 화해의 개념 및 효력 등에 대해 알아보겠습니다.
임차인 강제 퇴거 목적의 명도소송
명도소송은 임대차계약이 만료 또는 해지되어 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우 부동산을 반환받기 위해 제기하는 소송입니다. 명도소송에서 승소하면 강제집행을 신청하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.
명도소송 절차
– 소장작성 및 접수
– 세입자에게 소장 도달
– 서면으로 공격 및 방어
– 변론기일: 통상 3 – 4 주에 걸쳐 2 -3 회 재판을 진행합니다.
– 판결
판결까지는 평균 6개월가량 소요되므로 빠른 해결을 위해선 변호사 등 전문가의 조력을 받아 임대차 관계가 정상적으로 해지되었음을 입증해야 합니다. 임차인의 계약갱신청구권을 거절한다는 내용증명서나 임대차계약 관련 내용을 주고받은 이메일, 문자메세지, 통화녹음 등을 증거 자료로 활용할 수 있습니다.
주거용 부동산에 대한 명도소송
명도소송은 주거용 부동산인지 상업용 부동산인지에 따라 접근법이 다릅니다.
주거용 부동산에 대한 명도소송은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호에 따라 2기의 차임이 연체되면 임대인은 계약을 해지하고 임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수 있으며, 2년 미만의 갱신계약도 임차인이 2년간 임대차 기간을 주장할 수 있습니다.
임차인이 임대인과의 명도소송 중에 건물의 점유를 다른 사람에게 이전하면 임대인은 자신의 재산권을 행사하지 못해 큰 피해를 입을 수 있습니다. 명도소송 판결의 효력이 재판의 당사자에게만 있기 때문에, 명도소송이 진행 중에 점유가 다른 사람으로 변경되면 다시 재판을 시작해야 하기 때문입니다. 그러므로 명도소송을 제기하면서 임차인에게 부동산 점유이전금지가처분을 동시에 진행해야 합니다.
명도소송의 문제
세입자를 강제로 퇴거시키려다 형사처벌을 받는 경우가 발생할 수 있습니다. 불법점유 주거지일지라도 형사상 주거침입죄의 객체로 볼 수 있으므로 세입자 인기척이 없다는 이유로 함부로 건물을 개방하거나 들어가면 주거침입죄 등 형사처벌을 받을 수 있습니다. 또한 임대인이 임의로 건물 안에 있는 집기들을 끌어내는 경우 손괴죄 등 형사상의 문제가 발생할 수 있습니다. 상가의 경우 영업방해죄가 적용되기도 합니다.
결국 임대인은 법원에 명소소송을 제기하여 강제집행을 할 수 있는 권한을 얻은 다음 집행관에게 집행을 요청해야 합니다. 물론 상기 절차를 거친 후 임차인이 그 때까지 무단점거한 기간만큼의 월세를 임대보증금에서 공제하거나 부당이득반환 청구를 할 수 있습니다. 하지만 이 같은 경우 대부분 더 이상 임대차보증금이 남아 있지 않거나 임차인의 재산이 남아 있지 않은 경우가 많습니다. 우여곡절 끝에 건물은 인도받을 수 있다고 해도 소송이 진행되는 동안 건물을 사용하지 못하는 데 따른 손해를 감수해야 하고 소송비용을 받을 수 없는 등 임대인으로서는 막대한 손해를 입을 우려가 있습니다.
제소 전 화해
임대인이 상기와 같은 피해를 입지 않기 위해 많이 이용되는 제도가 ‘제소 전 화해’입니다. 제소 전 화해란 소를 제기하기 전에 판사 앞에서 서로 일정한 법률관계에 대해 협의한 후 화해 조서를 작성하는 절차를 말하며, 화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다.
제소 전 화해는 특히 부동산임대차에서 임차인이 건물을 인도해 주지 않는 경우를 대비해 많이 활용되고 있습니다. 제소 전 화해는 다음과 같은 절차를 통해 이루어집니다.
- 제소 전 화해 신청
- 법원의 화해기일 통지
- 화해기일
- 화재 조서 작성
임대인은 화해 조서를 근거로 향후에 임차인이 퇴거의무를 이행하지 않는 경우 소송 없이 바로 명도 강제집행을 신청할 수 있게 되는 것입니다.