잔금 이행지체와 계약 해제 관련 사례 – ‘갑’은 얼마 전 주택을 매도하였습니다. 게약금과 중도금을 받고 잔금 지급일에 등기를 이전하려고 준비하던 중 매수인으로부터 한 달만 잔금지급일을 미뤄달라는 요청을 받았습니다. ‘갑’은 알았다고 하고 한 달을 기다렸는데 매수인이 다시 한 달만 기다려달라고 합니다. ‘갑’은 매수인이 잔금을 지급할 것 같지 않아 계약을 해제하고 다른 사람에게 부동산을 매도하기를 원합니다. ‘갑’이 부동산을 다른 사람에게 매도해도 될까?
1.잔금 이행지체를 이유로 계약 해제하기 위한 요건
- 매수인이 잔금을 지급하지 않아 계약을 해제하고 싶다면 매수인의 잔급 지급의무가 지체되고 있다는 점이 입증되어야 합니다.
- 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부 의무는 동시이행 관계에 있기 때문에, 매수인을 이행지체에 빠지게 하기 위해서는 매도인은 자신의 의무를 언제든지 이행할 준비를 마쳤음을 통보할 필요가 있습니다. 그래야만 매수인의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.
2.사례에의 적용
결국 ‘갑’은 다음과 같은 조치를 한 후 비로소 계약을 해제할 수 있습니다.
- 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 준비합니다. 서류를 일부만 준비하거나 언제든 잔금 지급과 동시에 준비하겠다는 의사를 전달하는 것만으로는 부족합니다. 등기권리증, 위임장, 주민등록초본, 부동산매도용 인감증명서 등 등기 신청에 필요한 모든 구비서류를 완벽하게 준비할 필요가 있습니다.
- 매수인에게 매도인인 ‘갑’ 자신은 언제든지 등기를 이전해 줄 준비를 마쳤으므로 이를 받고 잔금을 지급해 달라고 요청하는 내용과 함께 상당한 기간(통상 10 ~ 14일) 내에 잔금을 이행하지 않을 경우 계약을 해제하겠다는 의사를 내용증명 등으로 전달합니다.
- 모든 절차를 거쳤는데도 매수인이 잔금지급의무를 이행하지 않는 경우 매수인에게 매매계약을 해제한다는 의사를 내용증명 등으로 표시합니다. 매매계약 해제의사가 매수인에게 도달할 때 매매계약은 해제됩니다.
상기 과정을 거쳐 계약을 해제하지 않고 잔금이 지체되었다는 이유만으로 바로 부동산을 다른 사람에게 처분하게 되면 형사상 책임이 발생할 수 있습니다. 대법원은 부동산 매도인이 중도금을 받은 후 부동산을 다른 사람에게 이중으로 처분하는 경우 배임죄가 성립한다는 입장에 있습니다.
3. 부동산 이중매매와 배임죄
부동산 매도인이 중도금을 받았지만 아직 잔금을 지급받기 전이라면 그 부동산은 여전히 매도인 소유입니다. 따라서 다른 사람에게 부동산을 이중으로 매도하는 경우가 빈번합니다.
그러나 중도금을 지급받은 순간부터는 부동산 매도인과 매수인 사이에는 신임관계가 발생합니다. 언제든 계약관계를 해소할 수 있는 계약금 단계와 다르게 중도금 단계 이후부터는 매도인이 정당한 이유 없이 함부로 계약을 해제할 수 없게 되는 것입니다. 즉 매도인은 부동산의 소유권을 매수인에게 넘겨주어야 할 매수인에 대한 재산보호의무를 지게 됩니다.
따라서 매도인이 적법한 절차를 거쳐 계약을 해제하거나 취소하지 않은 채 부동산을 제3자에게 다시 매도하게 되면 형사상 배임죄가 성립하게 됩니다. 최근 대법원은 이 같은 기존의 입장을 재확인하는 판결을 내놓은 바 있습니다.
“부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있지만, 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대해 매수인의 재산보전에 협력해 재산적 이익을 보호할 신임관계에 있게 되고 그때부터 배인죄에서 말하는 타인의 사무를 처리하는 자에 해당한다고 봐야 한다”
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