전세권과 임차권은 타인 소유의 주택을 임차하여 배타적으로 사용 수익한다는 점에서는 공통점이 있으므로 일상 생활에서 혼용되어 쓰이고 있습니다. 하지만 둘은 비슷하면서도 권리관계에 있어서는 큰 차이가 있습니다. 이하에서는 전세권의 장점과 단점, 임차권의 장점과 단점, 전세권과 임차권의 차이점에 대해 자세히 설명하고자 합니다.
1. 사례
‘갑’은 작은 상가를 한 채 소유하고 있습니다. 상가 임차인과 임대차 계약을 체결하려 하는데 임차인이 전세권을 설정해 달라고 합니다. ‘갑’은 전세권을 등기하지 않아도 상가임대차보호법상 우선변제권이 인정되는데 굳이 전세권을 설정하려는 이유를 도통 알 수가 없습니다. 임차인은 전세권을 설정해 주지 않으면 계약을 하지 않겠다고 하는데, ‘갑’은 전세권을 설정해 줘도 될까요?
2. 전세권의 장점과 단점
1) 장점
- 등기된 전세권자는 계약기간 만료 후, 별도의 소송절차 없이 경매신청을 할 수 있으며, 이사를 하는 경우 임차권등기신청을 하지 않아도 됩니다.
- 등기된 전세권은 타인에게 양도, 담보로 제공할 수 있습니다.
- 등기된 전세권자는 경매 시 전세금의 반환에 대하여 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
2) 단점
- 전세권을 등기하려면 임대인의 동의가 반드시 필요합니다.
- 전세권설정을 위한 비용 및 말소비용이 발생합니다. 특히 단독주택을 전부 임차한 경우에는 토지 및 건물에 전세권 설정 등기를 요합니다.
- 단독주택이나 다가구 주택의 일부에 대하여 전세권 설정을 하는 경우 전세권에 기한 임의경매신청을 할 수 없고, 임차보증금반환소송을 제기한 후 판결을 받아 강제경매신청을 할 수 있습니다.(따라서 다가구주택이나 단독주택의 일부를 임차한 경우에는 전세권 설정등기를 하면서 전입신고 및 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다.)
- 소액보증금에 대한 최우선변제가 안 됩니다.
3. 임차권의 장점과 단점
1) 장점
- 임차권 등기 시 집주인의 동의가 필요하지 않습니다.
- 임차권은 등기하지 않아도 전입신고, 확정일자를 받게 되면 임대차보호법의 적용을 받아 경매나 공매 시 우선변제 효력이 발생합니다.
- 임대차계약시 별도의 비용이 발생되지 않습니다.
2) 단점
- 확정판결을 받아야 경매신청이 가능합니다.
- 경매 진행까지 절차가 번거롭고 전입신고 상태의 유지가 필요합니다. 단, 임대차기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 가야 할 상황이 되면 임차권등기명령을 신청하고 등기를 마치면 종전 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
4. 전세권과 임차권의 차이점
| 전세권과 임차권의 차이 | ||
| 구분 | 전세권 | 임차권 |
| 권리의 종류 | 물권 | 채권 |
| 효력 발생시기 | 등기부에 전세권 설정등기로 접수하는 시점 | 임대차 계약서 작성시(또는 쌍방간 합의) |
| 기간 | 최대 10년 | 기본 2년 + 갱신에 의한 2년 |
| 등기 가, 부 | 등기부에 전세권설정등기 | 등기를 요하지 않음(선택에 따라 등기 가능) |
| 임대인동의 | 임대인의 동의 및 인감증명서,
등기필정보 필요 |
전입신고 및 확정일자 받을 때
임대인의 동의를 받지 않음 |
| 특징 | 배타적으로 사용, 수익할 수 있는 권리를 가짐 | 임대인과 임차인 당사자 간에만 효력이 미침 |
| 제3자 확인여부(공시 여부) | 제3자도 임차인과 보증금, 임대기간 등을 알 수 있음 | 제3자는 상세한 임대차관계를 알 수 없음 |
| 제3자 양도, 담보제공 | 자유롭게 양도 및 담보제공 가능 | 임대인의 동의 없이는 양도 및 담보제공 할 수 없음 |
| 임차보증금 회수방법 | 별도의 판결절차 없이 바로 임의경매 신청 | 별도의 임차보증금반환소송을 통해 판결문을 받은 후 강제경매신청 |
| 비용 | 전세권설정비용 발생 | 임대차계약시에는 비용이 발생하지 않으나, 임차보증금을 받지 못하는 경우 소송을 위한 비용이 발생 |
| 보증금반환 소요기간 | 임대차기간이 만료되면 바로 경매신청을 할 수 있어 보증금을 회수할 수 있는 기간이 단축됨 | 보즘금반환판결을 받은 후 경매를 신청할 수 있기 때문에 소송기간이 증가됨 |
| 준비서류 | 임대인의 인감증명서, 등기권리증(등기필정보), 임대인의 주임등록초본, 임차인의 주민등록등본 | 임대차계약서만 가지고 주민센터에 가서 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 됨 |
| 기타 | 전입 및 확정일자를 받았어도 임대인의 동의에 의해 전세권설정등기를 하면 대항력, 우선변제권을 갖게 됨은 물론 임대차기간 만요 후 전세권에 의한 경매신청도 할 수 있습니다. | |
5. 사안에의 적용
임차권은 계약 당사자에만 있는 채권이지만 전세권은 대세적 효력을 갖는 물권입니다. 즉 임차권은 임대인의 동의 없이는 함부러 처분할 수 없지만, 전세권은 임대인의 동의 없이도 양도나 담보 제공이 가능합니다.
만약 ‘갑’이 전세권을 설정해주면 임차인은 ‘갑’의 동의 없이도 전세권을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 임대차보증금이 갖는 가장 큰 기능은 밀린 임차료를 보증금에서 공제할 수 있다는 것인데 만약 전세권이 담보로 제공되면 임대인은 전세권을 담보로 취득한 자에게 연체차임 공제 등을 주장할 수 없게 되고, 결국 임대인은 매우 불안정한 법률 관계에 직면하게 됩니다. 즉 임대차보증금의 가장 큰 기능을 상실하게 되는 것입니다. 따라서 ‘갑’은 전세권을 설정해 주는 것을 가급적 피해야 합니다.
만약 임차인이 담보대출을 받을 목적이 아닌 우선변제권 확보에 대한 불안한 마음에 전세권을 설정하기를 원한다면 계약서에 전세권에 관한 담보제공 등 일체의 처분행위를 할 수 없다는 점을 기재하고 이 내용을 등기해야 합니다.