전세 사기 안 당하는 법 (1) – 집 고를 때

전세 사기 방지하기(1) – 집 고를 때

부동산 시장의 중요한 이슈가 되고 있는 전세 사기,  깡통주택의 개념, 위험성 그리고 깡통주택 사기를 예방하는 방법을 정리함으로써 깡통주택에 대한 이해와 안전한 전세 계약을 위한 팁을 제공하려 합니다.

 

깡통주택의 개념

깡통주택이란 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인의 보증금이 떼이게 되는 주택을 통틀어 일컫는 말입니다. 즉 매매가격의 대다수를 임차인의 보증금과 빚으로 채우고 있어서 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 주택을 말합니다.

깡통주택을 전세로 내놓은 임대인들은 보통 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 매입하는 경우가 많습니다. 여기서 갭이란 ‘매매가-전세가’를 말하며 보통 그 ‘갭’마저도 은행에서 대출을 받는데 이렇게 되면 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없습니다. 임차보증금도 은행 대출금도 모두 타인에게 돌려줘야 하는 돈이기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가면 세입자는 보증금을 떼이게 되고, 집이 경매에 넘어가지 않더라도 이사를 나갈 시점에 제 때에 보증금을 반환받지 못 할 수가 있습니다. 이런 경우 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다는 말이 나오게 됩니다.

특히 집의 가격이 하락하여 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에 이사를 가야 하는 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수 있습니다.

특히 신축빌라는 실제 가치가 전세가보다 낮음에도 이를 뻥튀기해서 전세를 놓는 경우가 많은데 이는 건물 준공 후 적어도 3 ~ 5년은 되어야 시세가 형성된다는 점을 악용한 것입니다. 가령 2억짜리 빌라를 2.5억이라 속이고 2.3억에 전세를 놓은 뒤 2억을 전세자금대출을 받게 하는 것입니다.

 

깡통주택의 위험성

주택 A: 집값 5억, 임대인 돈 1억, 임대인 대출금 2억원, 임차보증금 2억원 주택 B: 짒값 5억, 임대인 돈 2억, 임대인 대출금 0.5억원, 임차보증금 2억원

 

깡통주택은 보통 보증금+대출금의 총 합이 집 가격의 80%를 넘는 집을 말합니다. 주택 A가 깡통주택에 해당합니다.

깡통주택의 임대인은 자유롭게 융통할 수 있는 자기 돈이 거의 없으므로 불상사가 생겼을 경우 대출금이나 빚의 상환을 회피해 버릴 가능성이 있습니다. 즉 깡통주택은 시한폭탄이라 생각하면 됩니다.

깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려 받지 못할 가능성이 발생합니다. 가령 주택 A, B가 각각 경매에 넘어갔을 경우, 주택 A에서는 보증금을 전부 돌려 받지 못할 가능성이 상대적으로 훨씬 큽니다. 뿐만 아니라 경매에 넘어가지 않더라도 집값이 하락하거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려 주지 못할 수 있습니다. 애초에 임대인이 돈이 거의 없기 때문입니다. 따라서 이 경우 반드시 등기부등본 서류를 통해 전세로 살려는 집이 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다.

 

깡통전세 사기 예방법

깡통주택 거르기

알아보고 있는 집이 깡통주택인지 확인해야 합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있습니다.

임대인의 경제력을 믿지 않기

전세계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 보증금 까짓거 당연히 돌려준다고 안심시키더라도 근거없이 이를 믿어서는 안 됩니다.

임대인이 TV에 출연했다더라, 집이 아주 많은 재력가더라, 전문직에 종사한다더라…

이런 말들은 만일의 사태 발생시 임차보증금에 대한 담보가 전혀 되지 않습니다. 실제로 깡통주택 전세사기가 발생한 이후에 임대인이 형사처벌을 받는다고 해도 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 수 없는 게 엄연한 현실입니다.

 

전세보증금반환보증보험 가입

전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품입니다.

아무리 깡통주택이 아닌 집을

잘 선별했다고 하더라도 집값이 하락하면 깡통주택이 될 수가 있는 것입니다. 따라서 전세계약 체결 전 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 알아보고 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 보증금이 떼이는 위험을 방지할 수 있는 방법입니다.