전세 사기 방지하기(2) – 임대인 확인할 때
부동산 시장의 중요한 이슈가 되고 있는 전세 사기 피해 방지를 위해 ‘가짜 임대인’과 ‘신탁회사의 동의 없는 계약’에 대한 개념 및 주의사항을 정리해 보고자 합니다. 전세사기를 막을 수 있는 방법은 필수 체크 사항을 꼼꼼하게 살피는 것입니다.
가짜 임대인과의 계약
가짜 임대인 개념
가짜 임대인이란 실제 임대인이 아닌데 실제 임대인인 척하며 실제 임대인의 명의를 도용하는 자를 말합니다. 가짜 임대인이 실제 임대인의 인적 사항을 알아내고 이를 이용하여 자신이 실제 건물주인 척하여 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 것입니다. 또는 실제 임대인의 위임장이나 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.
상기 불상사를 막기 위해서는 실제 임대인이라고 주장하는 자가 실제 임대인이 맞는지 확인을 철저하게 해야 합니다. 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 합니다. 이 때 등기부등본을 위조하는 경우도 있으니, 등기부등본은 반드시 본인이 직접 발급받아서 확인하는 것이 좋습니다.
임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하는 경우
- 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들, 즉 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야 합니다. 위임장과 인감증명서를 대조하여 두 서류에 찍힌 임대인이 인감이 동일한지 체크합니다.
- 임대인과의 유선 통화를 통하여 계약 내용을 다시 한 번 확인하도록 합니다.
- 전세보증금은 반드시 임대인 명의의 통장에 입금해야 합니다. 만일 임대인의 요청에 의하여 대리인의 계좌로 입금해야 한다고 하면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시하도록 합니다.
신탁회사의 동의 없는 계약
관련사례: 마산의 부동산 사기
마산에 사는 임대인 A씨는 2019년 1월에 소유 중인 오피스텔을 신탁회사에 넘기고 그 증서를 담보로 거액의 대출을 받았습니다. 신탁계약의 체결로 인해 임대인 A씨에게는 신탁회사의 동의가 없이는 오피스텔을 임대할 권한이 없게 되는데, A씨는 이를 속이고 15가구의 세입자들과 계약을 강행하여 보증금을 가로챘습니다. 신탁회사의 동의가 없이 계약을 했으니 계약 자체가 무효이므로 세입자들은 오피스텔에서 퇴거는 물론 총 5억원 규모의 신탁 부동산 사기 피해를 입게 되었습니다.
신탁의 개념
재산을 가진 사람이 자신이 믿을 수 있는 제3자에게 자신의 재산을 이전하여 관리 및 운용하도록 하는 행위입니다. 재산을 가진 사람을 위탁자라 하며, 재산을 이전받은 제3자를 수탁자라고 합니다.
부동산 신탁이란 부동산 소유자인 위탁자가 자신의 부동산을 담보로 대출을 받거나 부동산을 이용하여 수익을 얻기 위해서 수탁자에게 신탁하는 행위입니다. 즉 부동산을 전문가에게 맡겨 관리하는 것입니다.
신탁등기의 확인
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 이 중 갑구를 보면 신탁 여부를 알 수 있습니다. 즉 임대인이 신탁회사와 신탁 계약을 체결하였다는 사실이 갑구에 적혀 있다면 진정한 소유권은 임대인에게 없습니다.
신탁 등기가 된 집은 임대인(=소유자)이 임차인과 임대차(전월세) 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나 임차인이 신탁회사에 계약을 해야 합니다. 부동산을 신탁할 경우에 부동산의 소유권이 신탁회사에게 이전되기 때문입니다.
만약 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 신탁등기된 부동산의 위탁자(원 주택소유자)와 임대차계약을 한다면 그 계약 자체가 무효로 되며, 임차인이 무단점유 즉, 타인 소유의 집을 불법점유하고 있는 것을 이유로 퇴거 요청을 받을 수도 있습니다.
신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 하더라도 기본적으로는 위탁자가 아닌 수탁자와 계약을 하는 것이 원칙입니다. 반드시 전문가의 도움을 통해 절차 진행하거나, 아예 다른 집을 우선순위에 두는 것이 바람직합니다.
*도움이 되는 내용
본 내용은
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