전세 사기 방지하기 (3) – 계약서 작성할 때
공인중개사에 의한 전세 사기를 예방하는 방법 및 선순위 임차보증금이 많은 경우 등에 대해 정리해 보고자 합니다. 중개사의 등록 여부 확인, 보증보험 확인, 최우선변제권 등을 주요 주제로 다룹니다.
월셋집을 전셋집으로 속인 중개사
관련 사례
2019년, 경기도 안산에서는 두 명의 공인중개사가 월셋집을 전세집으로 속여서 피해액인 70억원에 달하는 사기죄를 저질렀습니다. 임대인에게는 월세 계약이라고 전달한 것과 달리 세입자에게는 전세 계약을 체결하고, 전세보증금을 가로챈 수법입니다.
범죄 프로세스
일부 지역에는 임대인 없이 임대차계약을 체결하는 나쁜 관행이 있다고 합니다. 공인중개사가 임대인의 대리인이라고 칭하며 임대인이나 대리인 관련 서류를 전혀 준비하지 않는 것이 그 내용입니다. 이런 관행을 악용하여 공인중개사가 자신은 임대인의 대리인이라 칭하며 임차인과 보증금 1억원의 전세 계약을 체결하였는데, 임대인에게는 보증금 1천만원의 월세 계약을 체결하였다고 거짓말을 합니다. 임대인과 임차인 모두를 속이고 9,000만원의 차액을 자신이 빼돌리는 것입니다.
전세 사기 예방법
해당 공인중개사가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 여부를 사전에 확인해야 합니다. 무자격자가 중개업 등록증 등을 빌려 중개사무소를 여는 경우가 매우 많기 때문입니다. 등록된 공인중개업자가 맞는지 여부는 ‘국가공간정보포털’에서 확인할 수 있습니다. 홈페이지 상단 열림공간에 들어가서 부동산중개업조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록된 공인중개업자 여부를 확인할 수 있습니다.
개업 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 합니다. 이를 통해 공인중개사의 고의나 과실로 계약자가 금전적인 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용의 ‘공제증서’를 발급하게 됩니다. 이 공제증서는 중개사고가 발생함으로 인한 손해를 배상해 줄 때 사용되므로 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 반드시 증서를 받도록 합니다.
선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지
관련 사례
대구에서는 다가구 주택의 임대인이 다른 세입자들의 임차보증금의 규모를 속여서 전세계약을 체결하는 사건이 있었습니다. 부산에서도 공동근저당이 설정되어 있었으나 이를 주의깊게 생각하지 않고 전세계약을 체결하였다가 그 집이 경매에 넘어가서 전세보증금을 회수하지 못하는 사건이 있었습니다.
보증금이 많은 다가구주택과 공동담보가 많은 다세대•오피스텔
보증금이 많은 다가구주택은 다른 보증금들이 이미 임차인보다 우선순위가 있는 주택이므로 위험합니다. 이 경우 임차인들의 보증금은 등기부등본에 나타나지 않으므로 주의가 필요합니다.
공동담보가 많은 다세대주택 또는 오피스텔에는 공동담보가 너무 커서 임차인들의 임차보증금 보호가 제대로 되지 않을 수 있으므로 위험합니다. 이 경우에는 등기부등본에서 공동담보에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
다가구 전입세대 확정일자 열람하기
같은 다가구주택에 이미 임차인들이 거주하고 있다면, 만약 건물이 경매에 넘어갔을 경우 임차인보다 우선적으로 보증금을 돌려 받을 수 있으므로 이들의 보증금 총합을 ‘선순위 임차보증금’으로 파악할 수 있습니다. 선순위 임차보증금이란 건물 전체 보증금들의 합, 즉 동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 임차인들의 임차보증금의 총합을 말합니다. 자신보다 우선순위에 있는 선순위 임차보증금들을 확인하기 위해서는 ‘다가구 전입세대 확정일자’라는 서류를 확인합니다.
계약을 하지 않겠다는 사람들이 많으면 임대인이 아예 선순위 임차보증금을 속이는 경우도 있으므로 꼼꼼하게 확인하도록 합니다.
우선변제권
우선변제권이란 채무가 있을 경우 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권입니다. 임차인에게 우선변제권이 있다면 임대인의 집이 경매에 넘어가더라도 임차인은 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
다가구주택에 전월세 계약을 할 때에는 이미 나보다 먼저 입주해서 살고 있는 동일 다가구주택 내 임차인들의 보증금이 얼마나 되는지 확인해야 합니다. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 그 주택이 경매에 넘어갔을 경우 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 있기 때문입니다. 만약 우선변제권을 획득한 임차인들이 있다면 그들보다 후순위가 됩니다.
최우선변제
우선변제권을 획득한 보증금들 중 특정한 것들은 확정일자를 받은 일자와 관계없이 최우선으로 변제받기도 합니다. 주택임대차보호법 제8조에 따르면 주택이 경매에 매각될 때 보증금이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당할 경우 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 즉 가장 늦게 입주한 임차인이어도 그 보증금의 규모가 법정 기준보다 적은 소액이라면 가장 먼저 배당을 받을 수 있게 됩니다.
소액보증금 및 우선변제금액 기준
가령 임차인이 2023년에 계약을 한다면 2023년에 발표된 최우선변제 대상 기준만이 아닌, 임차인이 임대차계약하기 이전에 임대인이 대상 주택을 담보로 대출을 받았다면 그 빚이 발생한 시점을 기준으로 확인해야 합니다. 또한 주택이 위치한 지역에 따라서도 기준이 다릅니다. 즉 지역에 따라, 빚이 발생한 시점에 따라 적용받는 소액보증금 및 우선변제금액 기준이 달라지는 것입니다.
가령 임차인이 서울에 있는 주택에 대해 임대차계약을 체결하고 2022년 5월 18일에 확정일자를 받았다고 해도 주택에 대한 근저당이 2014년에 설정되었다면 소액보증금의 기준 금액은 9,500만원 이하가 되고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액 또한 3,200만원이 되는 것입니다.
그러므로 등기부등본을 볼 때 빚(근저당권)이 생긴 시점, 금액, 다른 임차인들의 임차보증금 규모 등을 고려하여 만약에 해당 주택이 경매에 넘어갈 때 내가 배당받을 수 있는 금액이 얼마나 되는지를 계산해 봐야 합니다.
검토사항 정리
다가구주택의 경우 임대차계약 체결 전 다른 임차딘의 보증금 규모를 파악하기 용이하지 않으므로, 반드시 임대인의 동의를 얻어 계약 전 부채 규모를 확인해야 합니다. 그리고 만약에 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 계약서에 특약사항을 기재하도록 합니다.
임대차계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 구비하여 확정일자 부여 현황 서류를 발급받습니다.
임대차계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 구비하여 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역을 모두 발급받습니다. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열란 내역에 기재된 보증금 금액을 통해 해당 주택에 대해 설정된 부채의 액수를 계산하여 파악할 수 있습니다.
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