전세 사기 방지하기 (4) – 계약한 직후
전세 계약 당일에 임대인 변경과 주택담보대출 실행에 대한 위험을 다루고, 그 밖에 대항력의 개념, 전입신고와 관련된 내용을 설명하고자 합니다. 또한 깡통주택 확인, 기존 세입자 확인 등을 통해 전세 사기를 방지하는 방법을 제시하고자 합니다.
전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행
관련 사례
2021년 4월, A씨는 서울 동작구의 한 주택을 임차하여 입주하게 되었으며 당시 그 주택은 근저당이 없이 권리관계가 깨끗한 집이었습니다. A씨는 통상과 같이 전입신고와 확정일자까지 받았습니다. 그런데 어느 날 법원으로부터 주택이 경매에 넘어갔으니 퇴거하라는 내용의 고지서를 받았습니다. 알고 보니 전입신고 당일, 임대인이 재산이 거의 없는 자에게 소유권을 넘겼고, 양수인은 주택담보대출을 받은 것입니다. 대출을 갚을 능력이 없었던 양수인은 잠적하고 그 주택은 경매에 넘어가게 된 것입니다.
대항력의 개념
대항력이란 임차인이 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 권한을 말합니다. 임차인이 3월 31일에 입주하고 전입신고를 하였다면, 대항력은 익일인 4월 1일 0시부터 그 효력이 발생하게 됩니다. (주택임대차보호법 제3조 참조)
전입신고와 임대인 변경•주택담보대출
상기 경우에, 임대인이 3월 31일에 주택을 매도하거나(=임대인 변경), 주택담보대출을 받으면 이런 행위들은 당일 즉시 효력이 발생하게 됩니다. 즉 임차인은 4월 1일 0시부터 대항력이 발생하지만, 3월 31일에 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일 받는다면 이는 3월 31일에 효력이 발생합니다. 이는 주택임대차보호법의 맹점으로, 실제 이를 악용하여 일부 임대인들은 임대차계약 당일 임차인이 대항력을 갖추기 전에 주택을 매도 등으로 소유자를 변경시키거나 주택담보대출을 받습니다.
임대인이 3월 31일에 주택담보대출을 받고 근저당권 등기까지 경료하면, 세입자의 대항력은 익일인 4월 1일부터 발생하나 근저당권 설정은 3월 31일부터 효력을 가지므로 근저당권이 임차인의 보증금반환청구권보다 선순위가 됩니다. 당연히 그 주택이 경매에 넘어가면 임차보증금보다 근저당이 먼저 배당을 받게 됩니다.
전세사기 예방법
전세계약 당일 잔금을 치르기 전 등기부등본 확인
만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 등기소에 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시됩니다. 이러한 내용이 확인될 경우 잔금을 절대 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리 중인지 반드시 확인합니다. 그리고 등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 후에도 확인하는 것이 좋습니다.
계약서에 특약사항 기입
임대차계약서를 작성할 때, 계약 체결일 다음 날까지 소유권 변경, 근저당권 설정 등의 행위를 임대인은 일체 하지 않는다는 내용의 특약사항을 기입합니다.
전세권 설정
전세권은 전세권등기를 하게 되므로 등기한 때로부터 그 효력이 발생합니다. 다만 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하며, 전입신고에 비해 훨씬 큰 금액의 비용이 발생합니다. 혹시 발생할 수 있는 불상사를 예방하기 위해 새로운 임대인과 구 임대인의 매매계약서에 임대차계약을 승계한다는 내용이 포함되어 있는지 확인하도록 합니다. 또한 새로운 임대인과 전세계약서를 다시 작성하고 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 우선변제권도 확보하도록 합니다.
이중계약의 경우
관련 사례
A는 마음에 드는 주택을 찾아 권리관계를 확인하고 임대인을 직접 만나 전세 계약을 체결하였습니다. 그러나 이사 당일 A는 해당 주택에 다른 세입자가 있다는 사실을 비로소 알게 되었습니다. 임대인이 1개의 주택을 대상으로 2명에게 보증금을 받은 것이며, 실제로 임대인이 새로운 임대인에게 임차보증금을 받은 후 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적하는 경우가 꽤 많다고 합니다.
전세사기 예방법
깡통주택인지 확인
실제 사례를 보면, 보증금이 주택가격과 비슷할 경우에 이런 유형의 사기가 많이 발생한다고 합니다. 보증금을 비롯하여 이미 임대인이 주택을 담보로 지나치게 많은 빚을 안고 있다면, 이 빚들의 총합이 주택시세의 80%를 초과하는 깡통주택인지 여부를 확인해야 합니다.
기존 세입자가 퇴거하였는지 확인 후 잔금 지급
임대인이 기존 세입자의 보증금을 반환해야 기존 세입자가 이사를 갈 수 있으며, 만약 기존 세입자의 보증금을 반환하지 않고 새 임차인의 보증금도 받은 채 잠적하는 일을 방지하기 위함입니다. 만약 임대인과 기존 세입자가 합의하고 새 임차인이 보증금을 임대인이 아닌 기존 세입자에게 직접 입금하게 되는 경우에는 임대차계약서의 특약사항에 보증금을 기존 세입자의 계좌로 바로 입금한다는 사실을 명확히 기재해 두어야 합니다.
선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약사항 불이행
관련 사례
A는 마음에 드는 집을 발견하여 등기부등본을 열람하였고 그 집이 신탁등기가 되어 있는 집이라는 사실을 알게 되었습니다. A씨가 계약을 망설이자, 임대인은 신탁등기를 말소할 것이라 하고 임대차계약서 특약사항에 임대인이 신탁등기를 말소할 것을 기재하고서 임대차계약을 체결하였습니다. A는 이사 및 전입신고를 하고 등기부등본을 열람하였는데 신탁등기는 말소되지 않았습니다.
임차인이 특약을 위반했을 경우 효력
선순이 근저당액이 크거나 신탁등기가 되어 있는 집은 위험하므로 망설일 때, 어떤 임대인들은 일단 계약한 후 빚이나 신탁등기를 모두 해결할테니 일단 계약부터 하자고 부추깁니다. 물론 특약으로 근저당권이나 신탁등기 등을 말소한다고 기재합니다. 하지만 임대인이 특약을 지키지 않을 경우 임차인이 계약하기 이전에 등기부등본에 기재되어 있던 빚들은 임차인에 우선하며, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 회수하지 못할 위험이 있습니다. 또한 신탁등기를 말소시키지 않는다면 임대차계약 자체가 무효로 될 수 있습니다.
전세사기 예방법
특약사항에 임대인의 의무를 명확하게 기재합니다. 그러면 근저당권을 말소하지 않을 시에 임대차계약을 취소할 수 있습니다. 또한 임대인이 계약서 특약사항을 이행하지 않아서 임차인에게 발생한 손해에 대한 배상도 청구할 수 있겠습니다.
특약을 기입한 후 임대인이 근저당권 또는 신탁등기를 말소하는지 직접 확인하는 것이 중요합니다.
임대인이 신탁등기를 말소하겠다는 특약을 기입하였다고 해도 신탁관계에서 임대 권한을 가진 이는 신탁회사입니다. 따라서 아예 임대차계약서에 보증금을 입금할 신탁회사를 정확히 기재하고 보증금을 임대인이 아닌 신탁회사에 입금하도록 합니다.
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