전세 사기 방지하기 (6) – 계약기간이 끝난 후
전세 사기 중 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때의 대처 방법은 내용증명 발송, 임차권등기신청, 지급명령신청을 고려할 수 있습니다. 이하에서는 이들에 대해 정리해 보고자 합니다.
계약이 끝났으나 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때
내용증명 발송
내용증명이란 발송인이 작성한 등본을 우체국에 보내 ‘어떤’ 내용의 문서를 ‘언제’ ‘누구에게’ 발송하였는지를 우체국장이 증명하는 제도입니다. 즉 내가 어떠한 의사표시를 하였고, 그 의사표시의 내용이 상대방에게 명확하게 도달하였다는 것을 우체국에서 공적 증명을 해 주는 것입니다.
누군가에게 어떤 서류를 전달할 경우에 내용증명으로 보내면, 우체국에서는 그 서류가 전달되었는지의 여부 뿐만 아니라 그 내용까지도 증명하는 것입니다. 따라서 소송을 염두에 두고 있는 경우 특히 내용증명을 제대로 작성할 필요가 있으며, 해당 내용증명을 실제 소송에서 유리한 자료로 활용해야 합니다.
내용증명은 실제 법적인 공방이 있을 때 증거로서 작용할 수도 있습니다만, 더 큰 효과는 소종 전 상대방에게 심리적 압박을 주는 것입니다. 계약 상에서 서로 약속한 사항을 이행하지 않았을 때 또는 어떠한 권리를 침해 당했을 때 소송을 하기 전 내용증명을 발송하여 상대에게 법적 책임을 져야 할 것이라는 일종의 경고를 주는 방법입니다. 심리적 압박을 느낀 상대방이 내용증명을 받은 이후 청구에 원만하게 응하는 경우도 꽤 있으므로 내용증명 발송은 실보다는 득이 많은 방법입니다.
양식은 특별히 정해져 있는 것이 아닙니다. 내용상 상대가 이행하지 않은 약속이나 권리에 대한 법적 책임을 지우도록 하겠다는 내용을 바탕으로 작성하면 됩니다.
임차권등기명령 신청
임차인이 보증금을 반환받지 못한 상황에서 급하게 다른 집으로 이사를 해야 하는 상황에 처한 경우, 이사를 하더라도 임차권등기를 경료해 놓으면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 즉 임차권에 대한 권리와 보증금에 대한 권리가 보호받게 됩니다.
임차권등기를 완료하면 등기부등본 을구에 ‘주택임차권’이라고 기재되므로 임차권등기명령은 임대인에게 매우 치명적입니다. 다음 임차인이 들어와도 이미 임차권등기명령을 신청한 임차인의 보증금이 우선변제권이 있으므로 다음 임차인보다 일단 보증금이 우선하여 보호받게 됩니다. 반대로 내가 알아보고 있는 집의 등기부등본에 임차권등기명령이 표시되어 있으면 기존에 그 집에 살던 임차인이 아직 보증금을 돌려받고 있지 않다는 의미이니 계약체결에 있어 주의를 기울여야 합니다.
지급명령신청
지급명령신청이란 금전 등을 지급받기위해서 법원에 신청하는 제도로서, 채무자의 변론없이 진행되어 채권추심절차가 간편하다는 장점이 있으며, 확정될 경우 채무자를 상대로 강제집행이 가능합니다.
지급명령신청은 보증금 반환 소송으로 들어가기 전의 최후의 수단입니다. 채무자의 변론 없이 진행되는 만큼 보증금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧아서 지급 결정 확정까지 일반적으로 1개월 이내에 가능합니다. 확정될 경우 소의 판결과 마찬가지로 강제집행이 가능해지기 때문에 효과적입니다. 소요비용도 적으므로 경제적으로도 유리한 구제절차입니다.
그러나 결정이 난다고 하더라도 상대가 이의신청을 하는 경우에는 또 다시 처음부터 진행해야 하는 만큼 추가적인 기간이 소요됩니다. 따라서 채무자가 이의를 제기할 가능성이 없거나 매우 적은 즉 대여관계나 지급내역 등 채권을 입증할 확실한 자료가 있는 경우에는 지급명령을 신청하는 것이 효과적이지만, 채무자가 이의를 제기할 가능성이 있는 경우라면 소송진행이 바람직합니다.
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