타인의 토지를 20년 이상 점유하면 점유취득시효가 완성됩니다. 하지만 점유취득시효 완성 사실만으로 곧바로 토지의 소유권을 취득할 수 있는 것이 아닙니다. 시효를 완성한 점유자는 반드시 본인의 명의로 소유권이전등기까지 마쳐야 비로소 토지 소유권을 취득할 수 있는 것입니다. 만약 점유취득시효 완성 후 소유자 변경된 경우 점유취득시효의 효력을 어떻게 될까요? 이하에서는 사례를 통해 이에 대해 고찰해보고자 합니다.
1.점유취득시효 완성 후 소유자 변경 관련 사례
‘갑’은 20년 이상 토지를 점유하고 있습니다. 토지를 점유한지 20년이 경과하면 토지 취득시효가 완성되어 토지 소유권을 취득할 수 있다는 것을 알게 된 ‘갑’은 소유자에게 소송을 제기하려고 준비 중입니다. 그런데 불과 한 달 전쯤 토지가 처분되어 새로운 소유자가 토지를 인도할 것을 요청하고 있는 상황입니다.
2. 관련 법률
1)민법 제245조(점유로 인한 부동산 소유권의 취득시효) 제1항
20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
2)민법 제197조(점유의 태양) 제1항
점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.
3)민법 247조(소유권취득의 소급효) 제1항
전2조의 규정에 의한 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다.
3. 부동산취득시효의 요건 및 효과
1)요건
- 점유자는 민법 제197조 제1항에 의하여 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다. 그러나 점유자가 타인 소유의 토지를 악의로 무단점유한 것이라면 그 추정을 깨지게 됩니다. 또한 처분권한 없는 자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득하여 점유를 시작한 때에도 소유의 의사로 점유하였다는 추정이 깨지므로 결국 점유자는 점유시효취득을 할 수 없습니다.
2)원시취득
- 점유취득시효 요건을 갖추면 시효취득자는 해당 부동산을 점유개시시에 소급하여 원시취득하게 됩니다. 원시취득이란 해당 부동산에 있던 각종 제한 등이 소멸되고, 완전히 깨끗한 소유권을 취득하게 되는 것을 말합니다.
- 대법원은 “20년 간의 점유 취득 시효 완성 전에 원래의 소유자가 제3자에게 가등기를 설정해주어 해당 부동산에 가등기가 되어 있었더라도, 그 후 점유취득시효 기간이 경과해 시효완성을 이유로 소유권이전등기를 완료하면, 취득시효의 원시취득 효과로 인해, 해당 부동산에 있던 가등기는 말소되고, 시효취득자는 아무런 제한이 없는 소유권을 취득하게 된다”라는 입장입니다(대법원 3004다41463판결)
3)소유권이전등기 완료
- 민법 제245조에 따라 시효를 완성한 점유자의 토지 소유권 취득은 반드시 본인의 명의로 소유권이전등기까지 완료해야만 합니다. 시효완성은 어디까지나 토지 소유자를 상대로 점유자가 소유권이전등기청구권을 취득하게 된다는 제한적인 의미만 있을 뿐입니다.
4. 점유취득시효 완성 후 타인이 등기를 이전받아 소유가 명의가 변경된 경우
1)원칙
- 20년 이상 점유한 것만으로 소유권을 취득하게 되는 것이 아니며 등기를 해야 비로소 부동산 소유권을 취득하게 됩니다. 그러므로 점유취득시효의 20년이 지난 후에 등기하고 있지 않던 사이에 토지소유권이 변동되었다면 점유자는 새로운 소유자를 상대로는 점유취득시효를 주장할 수 없습니다. 즉 점유취득시효완성에 기한 소유권등기를 하기 전 원래의 소유자가 해당 부동산을 처분하여 제3자에게 등기를 경료하면, 그 제3자가 취득한 소유권 등기가 우선적으로 유효하게 되는 것입니다.
- 이 경우 점유자가 점유취득시효 완성 당시의 소유자에 대한 등기청구권을 상실하지는 않습니다. 그러므로 점유취득시효 완성 당시의 소유자에게로 소유권이 회복된다면 그 소유자에게 시효취득의 효과를 주장할 수 있습니다.
2)예외
- 제3자의 소유권취득은 원칙적으로 유효하므로, 제3자는 점유자에 대하여 물권적 청구권 행사를 통해 점유를 배제시킬 수 있습니다. 다만 기존의 소유자가 취득시효 완성 사실을 알고 악의적으로 토지를 처분했다는 점 등을 증명한다면 기존 소유자에게 불법행위에 기한 손해배상으로 해당 부동산의 매매대금 또는 시가 상당금액을 배상받을 가능성이 있습니다.
- 원래의 소유자가 제3자에게 부동산을 처분시, 제3자가 위와 같은 취득 시효 완성 사실을 알고도 원래 소유자의 불법행위에 적극가담하여 등기를 이전받았다면, 제3자의 소유권 취득은 사회질서에 반하는 민법 제103조 위반에 해당되고 무효가 됩니다(대법원 92다47892판결). 제3자가 단순히 시효완성사실을 알고 있었던 정도는 적극가담에 해당하지 않습니다. 시효완성사실을 알고도 처분을 요청하거나 유도하는 등 공모 내지 협력관계에 있을 경우 불법행위에 적극가담한 것으로 평가될 수 있습니다.
5. 사례에의 적용
- 점유취득시효 완성 후 소유자가 변동된 경우이므로 ‘갑’은 새로운 토지소유자를 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없고 토지 인도를 거절할 수 없습니다.
- ‘갑’이 점유취득시효완성을 이유로 소유권이전등기 청구소송을 제기한 이후 등기명의인이 그 소장을 송달받은 사정 등이 있다면 등기명의인이 부동산 취득시효 완성 사실을 알았다고 볼 것이므로 이로 인한 손해를 ‘갑’에게 배상해야 합니다.