주택임대차보호법상 묵시적 갱신에 대하여 아래 사례를 통해 고찰하고자 합니다.
‘갑’이 가지고 있는 아파트를 ‘을’과 2014년 4월에 전세계약을 체결하였는데, 계약 당시 임차인인 ‘을’이 1년만 살겠다고 하더니 2015년 3월경 임차인 ‘을’이 갑자기 말을 바꾸며 2016년 4월까지는 나가지 않겠다고 하는 바, ‘갑’은 ‘을’과 다투고 싶지 않아 그대로 두었습니다. 그러던 중 2017년 초에 ‘갑’이 가진 아파트에 아들 부부를 살게 하고 싶어 ‘을’에게 약속한 기간보다 오래 살았으니 이제 그만 집을 비워달라고 요청하였는데, ‘을’은 2018년 4월까지는 집을 비워줄 수 없다고 주장하고 있는 상황입니다.
1.주택임대차보호법상 임대차의 존속기간
- 임대차 기간은 보통 2년으로 하나, 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니다.
즉 임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 임대차 관계를 종결짓고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 반환하라고 할 수도 있고, 1년 후에도 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항).
그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결했어도 1년을 주장할 수는 없습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항)
따라서 위 사례에서 ‘을’은 2016년 4월까지 살겠다고 주장할 수 있습니다.
2. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신
1)개념
- 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 상대방에게 갱신 여부에 관한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 바, 이를 묵시적 갱신이라 합니다.
2)요건
- 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨)전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않아야 합니다. 또는 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않아야 합니다.
- 임대인이나 임차인 한 쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하였다면 묵시적 갱신은 발생하지 않습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신을 할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조 제3항). 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시적 갱신이 인정되지 않으므로 임대차는 임대차 기간의 만료로 종료합니다.
3)효과
- 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항)
- 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 봅니다
- 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제6조 제2항)
4)묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
- 묵시적 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제6조의2 제1항)
- 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의 2 제2항)
- 위 사례의 경우, 임대차 종료 시점의 1개월 이전인 2016년 3월 이전까지 ‘갑’과 ‘을’ 모두 아무런 의사표시를 하지 아니하고 임대차 기간이 만료된 경우로서 임대차는 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되었습니다. 임차인 ‘을’은 이후 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 ‘갑’이 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 임대차 계약은 종료될 수 있지만, ‘갑’은 묵시적 갱신된 임대차의 2년의 기간이 경과된 시점인 2018년 4월까지는 임대차의 종료를 주장할 수 없습니다. 따라서 ‘을’의 주장이 타당합니다.
3.결론
- 임대인은 임차인의 채무불이행이나 자발적인 협조 없이는 최초 임대차기간을 2년 미만으로 단축할 수 없으므로 임대계획을 세울 때 최소 2년은 임차기간이라 간주하고 진행하는 것이 바람직합니다.
- 늦어도 임대차 기간 만료 2개월 전까지 갱신 여부를 통지하여야 이전 임대차와 동일 차임, 동일 기간이 적용되는 묵시적 갱신이 되지 않을 수 있습니다. 다만 묵시적 갱신이 된 경우더라도 임대인이나 임차인은 사정 변경을 이유로 일정 비율의 임대료 증감을 청구할 수 있습니다(증액의 경우에는 한도가 있으나, 감액의 경우에는 한도가 없습니다).
- 임차인은 2년 이전에 주거 이전 계획이 확실한 경우 2년 계약 후 임대차 계약 기간 이전에 임대차 계약을 중도 해지하는 방법보다는 임대인과 합의하에 2년 미만의기간을 계약조건으로 하거나, 임대차 계약 시 중도해지에 대한 내용을 포함하는 것이 좋습니다.