임대보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 전입신고와 확정일자를 받는 방법과 전세권 설정등기가 있습니다. 각 방법은 목적은 비슷하지만 효력에는 분명한 차이가 있습니다. 이하에서는 확정일자와 전세권설정 비교 및 대조를 통해 어느 제도가 더 효율적인지를 고찰해보고자 합니다.
1. 확정일자와 전세권설정 비교 사례
‘갑’은 주거용으로 오피스텔을 보증금 6천만원에 임차할 예정입니다. 그런데 임대인이 전입신고를 하지 말고 대신 보증금에 대하여 전세권 설정을 하라고 요구합니다. 이사를 하면 전입신고를 하면서 확정일자를 받는 경우가 대부분인데, 전입신고 대신 전세권 설정을 하게 되면 어떤 차이가 발생하는 것일까요?
2. 관련법률
- 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제 1항
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
3. 전세권 설정을 할 수 밖에 없는 경우
- 소유자가 임차인의 전입신고를 거부하는 경우
- 상가건물의 경우 상가건물임대차보호법상 환산보증금 이상 임대차로서 대항력은 인정되지만, 우선변제권이 인정되지 않는 경우(물론 환산보증금 이하 임대차는 사업자등록을 하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 인정됩니다)
- 임차인이 법인이어서 전입신고를 못 하는 경우
4. 전입신고+확정일자 VS 전세권 설정등기
| 구분 | 전입신고+확정일자 | 전세권설정등기 |
| 성격 | 채권 | 물권 |
| 절차 | 세입자 단독신청 | 집주인 동의 및 인감증명서 필요 |
| 신청장소 | 관할 주민센터 | 법원 등기소 |
| 신청인 | 세입자 | 법무사 또는 세입자 |
| 구비서류 | 임대차계약서 | 임대인의 등기권리증, 인감, 도장, 주민등록초본
임차인의 도장, 주민등록초본, 신분증, 토지대장 |
| 보증금회수방법 | 보증금반환청구소송 후 경매신청 | 별도의 소송 없이 법원에 경매신청 |
| 효력발생 | 주택의 인도를 받고 전입신고 및 확정일자를 받은 날의 익일 0시부터 | 설정 즉시 효력
(등기부기재는 약 7일 소요) |
| 기간만료시 | 별도행위 불요 | 전세권말소등기 필요 |
| 경매시 배당요구 | 배당요구 필요 | 배당요구 없이 순위 따라 배당 |
| 기타효력 | 전세권설정등기와 동순위
제3자에게 효력승계 불가 토지와 건물 금액에서 배당 |
후순위와 기타채권자보다 우선
집주인 동의 없이 전대 가능(특약시에는 불가) 건물 금액에서만 배당 |
5. 양 제도의 장단점
- 전입신고와 확정일자를 받는 경우가 전세권을 설정하는 경우보다 절차 및 구비서류 등의 측면에서 훨씬 간편합니다. 비용 측면에서도 많게는 수십만원을 들여 등기를 해야 하는 전세권설정보다 훨씬 저렴합니다.
- 전세권을 설정하면 그 효력이 당일 발생합니다. 또한 전세금을 돌려 받지 못할 경우 전입신고 + 확정일자를 받는 경우에는 보증금 반환청구소송을 제기하여 집행절차(경매신청)를 밟아야 하지만, 전세권을 설정하면 바로 경매를 청구할 수 있어 소요시간을 줄일 수 있습니다.
- 참고로 윗 사례처럼 오피스텔이나 아파트와 같이 구분소유가 인정되는 집합건물이 경매에 넘어갔을 경우에는 건물과 토지 매각대금에 해당하는 금액 모두에서 배당을 받을 수 있지만, 집합건물이 아닌 다가구나 다세대주택의 경우에는 토지를 제외한 건물 매각대금에서만 전세금을 보장 받을 수 있으므로, 건물 매각대금을 초과한 전세금의 경우에는 전액을 보장받지 못할 위험이 있습니다.
6. 사례에의 적용
- ‘갑’이 임대인의 요구를 수용하여 전입신고를 일정기간 내에 하지 않으면, 주민등록 일제 정리 전수조삭가 실시되어 주민등록과 실거주사실이 불일치한 점이 확인되면 거주자 불명 등으로 과태료가 부과될 위험이 있습니다.
- ‘갑’이 전입신고를 하지 않고 전세권설정을 선택한다면, 월세를 지급하는 경우 연말정산 시 세액공제가 어려울 수 있습니다. 또한 세금이나 과태료, 예비군 소집통지 등의 공적인 고지서가 주민등록이 되어있는 주소지로 가게 되므로 통지를 적시에 수령하지 못함으로 인한 불이익이 발생할 수 있습니다.