임차권등기명령은 상대적으로 불리한 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 제도입니다. 주택 임차권은 등기하지 않아도 임차인이 주택을 인도 받고 주민등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 또한 계약서상에 확정일자를 받으면 우선변제권이 인정됩니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 계속 유지하고 있어야만 안전하게 임대차보증금을 전액 반환 받을 수 있습니다. 그런데 이미 전세집을 새로 계약해 부득이 이사를 가야 하는 경우에는 주민등록을 옮겨야 하고 해당 주택에 계속 거주할 수 없는 경우가 많습니다. 이와 같은 경우에 임차권등기명령이 유용하게 이용됩니다.
임차권등기명령이란
부동산 임차권등기명령제도란 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도입니다.
임차권등기명령제도의 취지
임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출할 경우, 종래에는 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 된다는 문제점이 있었습니다. 이에 임차권등기명령제도를 도입하여 임차인이 당해 부동산을 떠나서도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하게 된 것입니다.
임차권등기명령 신청의 요건
1. 주택임대차의 종료
임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대차가 종료되어야 합니다. 임대차 기간의 만료로 임대차가 종료한 경우는 물론 임대인이나 임차인 일방의 채무불이행에 따른 해지권 행사에 의한 경우, 임대인과 임차인이 합의로 임대차 계약을 해지한 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 임대차 종료의 원인은 묻지 않습니다.
2. 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우이어야 함
임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차인이 임대인으로부터 보증금 전부를 반환 받지 못한 경우 뿐만 아니라 일부라도 반환 받지 못한 경우를 포함합니다. 임차권등기는 임대차계약에서 정해진 보증금이 아니라 임차권등기명령 신청 시점에 임차인이 받지 못한 잔존 보증금을 그 대상으로 합니다.
임차권등기명령 신청 절차
1.임차권등기명령의 신청권자
신청권자는 임대차가 종료될 당시 대항력 또는 우선변제권을 가진 임차인입니다. 또한 주택을 점유하고 있으나 주민등록을 하지 않은 등의 사유로 처음부터 대항력이 없었던 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
또한 대항력 또는 우선변제권을 보유하였다가 임차권등기명령신청 이전에 이를 상실한 임차인, 즉 주택의 인도와 주민등록을 함으로써 대항력을 취득한 임차인이 임차주택으로부터 이미 다른 곳으로 이사를 하였거나 주민등록을 옮긴 경우에 사후적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있는지에 관해서는 대법원 판례는 이를 긍정하고 있습니다.
2. 임차권등기명령의 상대방
임차권등기명령 신청 당시 임차인이 이미 대항력을 취득하고 있는 경우, 임차주택의 소유자가 여전히 임대인이면 임대인을 상대로, 임차주택이 양도되었으면 임대인의 지위를 승계한 양수인을 상대로 신청합니다.
주의할 점은 신청 시점을 기준으로, 애초부터 대항력을 취득하지 못하였거나 대항력을 취득하였다가 상실한 임차인도 임차주택의 소유권이 임대인에게 남아 있다면 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있으나, 대항요건을 갖추고 있지 못한 기간 중에 임차주택이 양도되었다면 임차인은 그 양수인에게 대항할 수 없으므로 임차주택의 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
3. 관할법원
임차건물 소재지 관할 법원(지방법원, 지원, 시군법원)
4. 심리 및 임차권등기명령의 촉탁
임차권등기명령의 신청이 있으면 법원은 ‘서면심리방식'(비송사건)에 의하여 임차권등기명령의 발령 여부를 심리하여, 임차권등기명령을 발령합니다. 법원은 지체없이 임차주택의 소재지 관할 등기소에 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 의하여 건물등기부에 임차권등기를 기입합니다.
5. 임차권등기명령신청 필요서류
- 주민등록표(초본)
- 임대인이 법인인 경우: 법인등기사항증명서
- 임대차계약서 사본
- 보증금을 교부한 증거: 은행금융거래내역, 영수증 또는 무통장입금증 사본
- 해지사유에 대한 증거: 사진, 견적서, 증인확인서, 내용증명사본
- 상속인에 대한 임차권등기명령신청의 경우: 제적등본
- 주택양도에 대하여 이의 제기한 경우: 내용증명사본
- 임차목적물인 부동산등기사항증명서
- 미등기건물의 경우: 건축물대장, 건축허가서
- 한 층의 건물의 일부를 임차한 경우: 도면을 첨부(임차한 면적을 표기)
임차권등기명령의 효과
1.대항력 및 우선변제권의 취득
임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 임차인이 이후에 대항력을 갖추지 아니하더라도 임차인의 대항력과 우선변제권은 상실되지 아니하고 그대로 유지됩니다.
2. 임차권등기명령의 효력발생시기
임차권등기명령은 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 ‘임대인에게 고지를 한 때’에, 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에 그 효력이 발생합니다. 법원실무에서는 대부분 서면심리방식으로 임차권등기명령을 발부하고 있으므로 임대인에게 송달된 때 효력이 발생하며, 임차권등기 촉탁을 하기 전에 임대인에게 먼저 임차권등기명령에 대한 결정정본이나 판결정본을 송달하고 있습니다.
3. 소액임차인의 최우선변제권 배제
임차권등기를 경료한 임차인은 물론 선순위담보권자를 비롯한 선순위권리자의 권리를 보호하기 위하여, 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법에 의한 최우선변제를 받을 권리를 갖지 못합니다.