잘 살고 있던 전세집이 임대인의 채무로 갑자기 경매에 넘어간다면 임차인 입장에선 막막할 수 밖에 없습니다. 보증금을 돌려받는 방법부터 이사에 대한 문제까지 알아봐야 할 사항이 한둘이 아닙니다. 이러한 상황에서 임차인의 보증금은 어떻게 처리되는지, 임차인은 경매로 전세집이 넘어갈 경우에 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 무기를 가지게 되는데 이 중 어떤 것을 꺼내들 수 있을지 등에 대해 설명하고자 합니다.
1. 대항력: 임차인의 보호막
대항력은 약속한 임차기간 동안에 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장함과 동시에 계속 그 집에 살 수 있는 권리입니다. 즉 소유자가 변경된 경우 해당 소유자에 대해 임차인으로서 지위를 주장하여 새로운 임대인에게 임대차 관계를 주장할 수 있는지 여부에 관한 문제입니다.
임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 그 다음 날의 오전 0시부터 발생하는 대항력은 매매, 경매 등으로 집주인이 바뀌더라도 계약 만료 전까지 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 여기서 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함합니다. 대항력을 가진 임차인은 경매로 부동산을 새롭게 취득한 매수인에게 임차인이 임차인의 지위를 보호해 줄 것을 요구할 수 있으며, 임대인뿐만 아니라 상속인, 수증자, 매수인 등 제3자에게도 임차권을 주장하여 계약기간 만료일까지 사용, 수익할 수 있고 임대차가 종료되면 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
2. 대항력과 보증금
등기부등본상 앞선 다른 권리가 접수된 바 없이 깨끗하다면 임차인은 대항력을 취득합니다. 대항력만 취득했다면 그 후에 가압류나 저당권이 설정돼도 보증금을 받는 데 큰 문제가 없습니다. 임차인은 주택에 대한 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마무리해야 합니다. 대항력 없이 해당 부동산이 경매에 넘어가면 권리자의 선순위대로 낙찰대금이 배당되기 때문에 선순위자가 많을 경우 보증금 전액 또는 일부를 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
3. 우선변제권: 임차인의 보증금 우선
우선변제권은 임차주택이 경,공매되는 경우 임차주택 대금에서 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항력 취득 요건에 임대차계약증서상 확정일자까지 갖춘 경우여야 임차인에게 인정되는 권리로써 임대차 목적물인 주택에 대하여 경매, 공매 절차가 진행된 경우 임차인이 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
임대차계약서를 작성한 날 바로 확정일자를 받아두었다 하더라도, 대항력을 취득하지 못하면 우선변제권이 발생하지 않으므로 보증금을 반드시 돌려받을 수 있는 것은 아님을 주의해야 합니다. 혹은 계약 때부터 이미 선순위근저당이 설정된 집을 임차하면 전입신고와 확정일자 절차를 모두 완료했다고 하더라도 대항력이 생기지 않습니다.
종전에는 임치안이 입주 후 지방자치단체나 대법원 인터넷 등기소 등을 통해 전입신고와 확정일자 신청을 직접 해야 했습니다. 하지만 2022년 6월부터 전월세신고제가 시행되며 계약 한달 이내 전입하는 경우 임차인은 임대차신고와 동시에 자동으로 확정일자를 부여받고 전입신고도 처리할 수 있게 되었습니다.
4. 우선변제권의 기준일
우선변제권이 발생하려면 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 합니다. 우선변제권 기준일은 둘 중에서 늦은 날짜를 기준으로 합니다. 예를 들어, 2022년 2월 1일에 전입신고를 하고 2022년 2월 3일에 확정일자를 받았다면, 2월 3일에 우선변제권이 발생하고, 2022년 2월 3일에 확정일자를 받고, 2019년 2월 5일에 전입신고를 했다면, 대항력의 발생시점인 2022년 2월 6일 오전 0시에 우선변제권이 발생합니다.
5. 경우에 따른 검토
1) 대항력 있는 선순위 임차인
대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인에게는 두 가지 선택권이 있습니다.
첫 번째는 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가는 방법입니다. 경매 개시가 결정되고 이 내용이 등기부등본에 기재된 후에는 임차인에게 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서가 송달됩니다. 종기일(배당신청기간) 이내에 배당신청을 하지 않으면 배당이의의 소를 제기할 자격이 사라지므로 배당을 요구할 계획이라면 기한을 반드시 지키는 것이 좋습니다.
살고 있는 전세집이 경매로 넘어간 상황에서 아직 임대차기간이 끝나지 않았는데도 선순위 임차인이 경매법원에 배당요구를 하면 이는 특별한 사정이 없는 이상 임대차계약해지의 의사표시로 간주됩니다. 기존 임대인과 임차인 사이의 임대차계약은 경매법원으로부터 임대인에게 배당요구 사실이 통지된 때에 해지됩니다.
여기에서 주의할 점은 매각기일까지는 이사를 가면 안 된다는 것입니다. 배당요구 후 우선변제를 받기 위해서는 주택 점유와 동시에 주민등록을 갖추고 있어야 합니다. 만약 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 다만 법원에 임차권등기명령을 미리 신청하여 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
두 번째는 배당신청을 하지 않고 계속 현재의 전세집에 사는 방법도 있습니다. 선순위 임차인이 배당을 요구하지 않으면 임대차계약은 정해진 기간까지 존속합니다. 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 남은 임대차기간을 채울 수 있음은 물론 2021년 도입된 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다.
2) 대항력있는 후순위 임차인
근저당권 등 말소기준권리보다 뒤에 전입신고를 하고 입주한 뒤 확정일자를 받은 경우입니다. 이 경우에는 임차인은 배당요구를 할 수 있지만 낙찰자에게 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수는 없습니다. 확정일자에 따라 순서대로 배당을 받았으나 당초 보증금보다 금액이 모자랄 때 낙찰자에게 이를 달라고 요구하거나, 집을 비워주지 않는 등의 행위를 할 수 없습니다.
3) 대항력 없는 임차인
전입신고 없이 확정일자만 받은 경우 즉 대항력 없는 임차인은 확정일자를 받았다 하더라도 경매법원에게 자신의 몫을 배당해 줄 것을 요청하기 힙듭니다. 확정일자는 변제 순서를 정해주는 역할이므로, 대항력 있는 임차인에게 배당된 만큼을 제하고 남은 금액이 있으면 그 다음 순서로는 보증금을 받을 수 있습니다.
4) 소액임차인의 우선변제
주택임대차보호법의 소액임차인의 특례 규정에 따라, 대항력을 갖춘 소액임차인은 근저당권자 등 우선변제권을 가진 담보물권자가 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 변제 받을 수 있습니다. 이 때는 확정일자가 보증금 반환을 위한 필수 요건은 아닙니다.
소액임차인이 대항력을 갖춘 경우 전세보증금 전액을 최우선 변제로 받을 수 있는지와 관련하여, 현행법에 따르면 서울 기준 보증금 1억 5천만원 이하인 임차인의 경우 5천만원의 범위 안에서 최우선변제를 인정하고 있습니다. 단 이 금액은 소액임차인의 전입신고 일자가 아니라 선순위 담보물권 설정 당시 기준으로 결정된다는 점을 유의해야 합니다.
6. 배당 요구: 보증금 반환을 위한 필수 조건
임차인이 경매가 진행된 부동산 매각대금에서 보증금을 배당받기 위해서는 꼭 배당 요구를 해야하는가라는 문제와 관련하여서는, 대항력 여부와 무관하게 해당 임대인에게 돈을 받아야 하는 경우 정해진 기간 안에 경매 낙찰대금에서 돈을 받을 것을 요구하는 배당 요구 신청을 해야 합니다. 다만 임차권등기명령에 기해 임차권등기를 했다면 배당요구를 한 것으로 간주됩니다. 따라서 별도로 배당요구를 할 필요가 없습니다.
배당요구를 한다고 임차인이 무조건 보증금 전액을 배당받을 수 있는 것은 아닙니다. 다른 권리관계와의 배당순위에서 자신의 순위가 어느 정도인지에 따라 보증금 전액 배당, 일부 배당, 전액 미배당이 갈립니다.
7. 전세보증금과 보증보험
전세보증금 관련해서는 최근 보증보험 제도의 활용을 통해 보증금 반환을 받는 경우가 존재하나 여전히 가입조건이나 이러한 제도를 알지 못하는 경우 임대인의 자력악화에 따라 제때에 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 다수 존재하는 실정입니다. 이에 임대차 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못하거나 경매 낙찰대금으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 예상된다면 미리 전세금반환 청구소송을 적극 활용하는 것이 효과적입니다.
경매 넘어간 전세집 – 결론
잘 살고 있던 전세집이 경매에 넘어가는 일이 발생하면 우선 임차인의 대항력, 우선변제권에 대한 이해가 중요합니다. 이를 바탕으로 권리행사를 위한 조건을 잘 파악하고 법적 절차를 이행하면 소중한 보증금을 보호받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQs)
배당 요구를 하지 않으면 보증금은 어떻게 될까요?
배당 요구를 하지 않으면 보증금이 자동으로 반환되지 않으며, 다른 권리자에게 배당될 수 있습니다.
우선변제권은 어떤 경우에 발생하나요?
대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
전세보증금을 반환받지 못하면 어떻게 해야 하나요?
보증보험 제도를 활용하거나, 전세금반환 청구소송을 고려해야 합니다.