부동산의 공동소유 형태에는 공유, 합유, 총유가 있으며, 이들 중 합유는 조합재산, 총유는 종중, 문중, 교회, 어촌계 등의 재산 소유형태입니다. 최근 절세 등의 이유로 배우자와 공동명의로 부동산을 구입하거나 지인들과 공동으로 부동산을 취득하는 등 하나의 부동산을 2명 이상이 함께 보유하는 것을 민법상 ‘공유’라고 합니다. 공유부동산은 2명 이상이 지분을 갖고 있으므로 해당 부동산을 처분 및 관리함에 있어 잦은 분쟁이 발생하곤 합니다. 아래에서는 이러한 공동소유 유형 중 부동산 공유 지분 및 공유의 법률 관계에 대해서 알아보고자 합니다.
1.사례
‘갑’은 부친이 남긴 상가를 동생 두 명과 함께 소유하고 있습니다. ‘갑’이 40%, 나머지 두 동생이 각각 30%씩 소유하고 있는데 두 동생은 ‘갑’이 더 많은 지분을 소유하는 것에 대해 불만을 품고 상가 관리에 협조를 하지 않고 있습니다. ‘갑’은 가장 많은 지분을 가진 사람이 관리하는 것이 당연하다고 생각해 임대차계약이나 월세 수령 등 부동산과 관련된 모든 관리를 혼자서 하고 있습니다. 그런데 최근 동생들이 상가 관리를 본인들이 하겠다면서 이의를 제기한 상황입니다.
2. 부동산 공유 지분 개념
공유란 계약이나 법률 규정에 의하여 1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 수인에게 귀속되는 공동소유형태를 말합니다(민법 제262조 제1항). 따라서 부동산 공유 지분은 1개의 부동산 소유권의 분량적 일부분입니다. 각 공유자가 부동산 공유물에 대하여 가지는 소유의 비율을 부동산 공유 지분이라 하고, 이러한 지분에 대하여 각 공유자가 공유물에 가지는 권리를 지분권이라고 합니다.
3. 부동산 공유 지분의 성립
- 당사자의 계약에 의한 성립
1개의 부동산을 수인이 공동소유로 한다는 계약에 의하여 성립합니다.
- 공동상속재산
부모님이 사망하면 자녀들이 공동으로 부동산을 상속받는 경우
4. 공유자 사이의 법률 관계
1)공유물의 사용, 수익
공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다(민법 263조). 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익하는 것이지 특정부분을 배타적으로 지배하는 것은 아닙니다.
2)공유물의 처분, 변경
공유자는 그 지분 범위 내에서 공유물을 자유롭게 단독으로 제3자에게 처분(매매)할 수 있습니다(민법 제263조). 즉 공유부동산이라 하더라도 본인이 소유한 지분은 마음대로 처분할 수 있습니다. 하지만, 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 부동산 전체를 처분하거나 용도를 변경하지 못합니다(민법 제262조). 따라서 공유물의 처분, 변경에는 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다.
3)공유물에 관한 부담
공유물의 관리비용, 세금납부 등의 의무는 각 공유자가 지분의 비율에 따라 부담합니다. 이러한 의무의 이행을 공유자가 1년 이상 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 그 자의 지분을 매우청구 할 수 있다(민법 제266조).
5. 공유물의 관리 및 보존 행위
1)임대차 계약 체결 가능 여부
임대차 계약을 체결하는 경우에는 과반수 지분을 확보해야만 가능하며, 이 경우 나머지 지분권자의 동의가 없더라도 임대차는 유효하게 성립합니다. 과반수의 동의를 갖추지 못한 임대차는 주택 및 상가건물임대차보호법상 적법한 임대차의 효력을 가지지 못하게 되어 이 법상 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등이 인정되지 못하고, 동의하지 않는 공유지분권자에게 대항할 수 없습니다. 단순히 계약당사자 간에서만 민법상 임대차 관계가 성립할 뿐입니다.
따라서 부부 공동명의(동일한 지분율)의 경우 독자적으로 부동산을 임대할 수 없으며, 부부 사이라 하더라도 임차인은 각각 계약을 체결하거나 배우자의 위임장을 확인해야 합니다.
2)임대수입 관리행위
임대수입은 공유지분 비율대로 나누어 갖게 됩니다. 일부 지분권자 단독으로 임대수입을 독점하는 경우 부당이득이 성립하며, 임대수익을 받지 못한 지분권자는 자신의 소유지분만큼의 임대수익을 분배할 것을 청구할 수 있습니다.
3)보존행위
공유물의 보존행위는 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해서 하는 행위를 말합니다. 보존행위는 과반수에 미달되더라도 단독으로 할 수 있습니다.
6. 사례의 해결
‘갑’의 경우처럼 과반수의 지분을 갖지 못한 공유권자의 경우에는 마음대로 할 수 있는 것은 사실상 아무것도 없습니다. 공유부동산의 관리는 과반수 이상의 동의로 이루어져야 하기 때문입니다.
‘갑의 동생들처럼 두 사람이 함께 과반수 이상을 가지고 있는 경우 두 사람의 의사가 일치한다면 ‘갑’을 배제하고 부동산을 관리할 수 있게 됩니다. 결국 ‘갑’은 동생들의 요구를 들어줄 수 밖에 없습니다. 그리고 어느 경우에나 부동산에서 나오는 수익금은 지분의 비율대로 분배되어야 합니다. 결국 ‘갑’은 관리권으르 두 동생에게 넘겨주고 40%에 해당하는 수익급을 분배 받을 수 있을 뿐입니다.