여러 명이 하나의 물건을 공동소유하는 것을 ‘공유’라고 합니다. 공유 부동산은 한 부동산을 수인이 소유하고 있다보니 크고 작은 분쟁거리가 빈번하게 발생합니다. 아래에서는 대표적인 분쟁 사안들과 관련하여 공유 부동산 QnA 를 통해서 그 해결 방안을 설명하고자 합니다.
1.공유부동산 과반수 지분을 가진 사람이 다른 공유자에게 수익배분을 하지 않는 경우는?
공유자는 공유부동산 전부를 자신의 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다. 따라서 수익배분 역시 그 지분 비율대로 이루어져야 합니다. 그런데 과반수 지분을 가진 사람이 다른 공유자에게 수익배분을 하지 않는 경우에는 다른 공유자들은 자신의 지분비율만큼 수익을 분배하라는 의미의 부당이득반환청구의 소를 제기하여 수익금을 반환받을 수 있습니다.
이와 더불어 형사고소를 할 수 있다면 더 효과적이겠지만, 수익금을 분배하지 아니한다고 하더라도 횡령죄의 성립은 인정되지 않습니다.
2. 공유관계를 끝내고 싶을 때는 어떻게 해야 하나요?
부동산을 공유하는 과정에서 관리방법이나 처분 시기 등에 서로 의견충돌이 발생하여 공유자 간에 사이가 틀어지는 경우 공유관계가 종결되기를 바라는 공유자가 있을 수 있습니다. 부동산 지분은 제약없이 마음대로 처분할 수 있지만, 일부 지분을 처분하기는 용이하지 아니할 뿐더러 지분을 처분하기보다는 부동산 현물을 분할하여 단독으로 분할분을 소유하고 싶을 수도 있습니다.
이 경우 공유자는 법원에 공유물분할청구를 할 수 있습니다. 법원은 현물분할을 원칙으로 하되 여의치 않을 경우에는 경매대금분할 또는 공유자 1인이 지분을 양수하는 방법 등으로 분할을 명하게 됩니다.
3. 공유자의 우선매수권이라는 것이 뭔가요?
공유부동산은 전체 공유자의 동의가 없이는 처분할 수 없지만, 지분은 얼마든지 처분이 가능합니다. 그래서 간혹 공유자 중 일부가 자신의 지분을 담보로 대출을 받는 경우가 있으며, 대출을 받았다가 상환하지 못해 피담보물인 부동산 지분에 경매가 개시되기도 합니다. 물론 이 경우 다른 공유자들은 자신의 지분에 피해를 입지는 않지만, 경매에서 지분을 경락받을 사람이 누구인지 모르는 상황에서 향후 부동산의 관리나 처분에 곤란한 상황에 처할 가능성이 있게 됩니다.
우리 법은 다른 공유자를 위해 이 같은 경우 우선매수권을 인정하고 있습니다. 공유자가 경매절차에서 우선매수신고를 하면 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 우선해서 경락 받을 수 있어 다른 경매참여자보다 유리한 위치를 점할 수 있습니다(다만, 최근 이 같은 공유자우선매수청구권을 제한하려는 입법이 논의되고 있습니다.).
4. 공유토지 분할에 관한 특례법은 공유부동산과 관련해서 무조건 적용될 수 있나요?
공유부동산은 무조건 공유토지 분할에 관한 특례법에 의해 분할이 가능하다고 생각하는 이들이 꽤 많습니다. 하지만 본 특례법은 그 적용대상이 한정되어 있을을 주의해야 합니다. 이 법이 적용되기 위해서는 우선 지상에 건물을 소유하는 방법으로 1년 이상 자기 지분에 상당하는 토지 특정 부분을 점유하고 있어야 하고, 그처럼 특정 부분을 점유하는 소유자가 공유자 총 수의 3분의 1 이상이 되어야 하는 등 몇 가지 조건이 요구됩니다. 따라서 단지 토지를 여러 명이 소유하고 있다는 것만으로는 이 법은 적용되지 않습니다.