계약금과 계약해제

계약금과 계약해제 사례 : ‘갑’은 2달 전 7억원에 아파트를 매수하였습니다. 계약금 7천만원은 계약당일에 매도인의 계좌로 송금했고, 계약일로부터 3개월 후에 잔금을 치르기로 하였습니다. 그런데 잔금지급일 며칠 전 중개인이 전화를 하더니 매도인이 계약을 해제하고 싶다는 의사를 전해왔다며 계좌를 알려주면 계약금을 돌려주겠다고 합니다. ‘갑’은 전혀 계약을 파기할 의사가 없어 항의하니 계약서에 해약금에 의한 해지 조항이 있다면서 계약금의 2배인 1억 4천만원을 지급하면 매도인은 언제든 계약을 깰 수 있다고 주장하고 있습니다.

이하에서는 계약금과 계약해제에 관하여 요건, 행사방법 등에 대하여 설명하도록 하겠습니다.

 

1.계약금과 계약해제 관련 법률

• 민법 제565조(해약금) 1항 – 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

2.계약해제의 요건

• 계약금계약이 성립되어야 합니다.
• 당사자간에 해제권 행사 등에 대한 다른 약정이 없어야 합니다.
• 당사자의 일방이 중도금을 지급하는 등 이행에 착수하기 전이어야 합니다.

 

3. 해제권의 행사방법

• 계약금 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 계약금의 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다.
• 계약금 교부자는 이미 계약금을 수령자에게 제공했으므로 계약 해제의 의사표시만 전달하면 계약금(해약금)에 의한 계약 해제가 인정됩니다.
• 다만 수령자는 계약을 해제하겠다는 의사표시와 함께 계약금의 배액을 제공해야 합니다. 즉 언제든지 교부자가 원하기만 하면 계약금 배액을 받을 수 있는 상태를 만들어야 합니다. 그래야 비로소 계약금에 의한 해제가 인정됩니다.

 

4. 계약해제의 효과

• 계약이 소급적으로 소멸합니다.
• 채무불이행을 전제로 하는 법정해제권과 달리 원상회복의무과 손해배상의무는 발생하지 않습니다.

 

5. 가계약과 계약금(해약금)

• 부동산 물건을 잡아 두기 위해 매도인이나 임대인의 계좌에 계약금의 일부를 송금하는 방식으로 이루어지는 ‘가계약’의 경우에도 해약금 규정이 적용될 수 있습니다.
• 가계약은 편의상의 명칭일 뿐이고 가계약서를 정식으로 작성하지 아니하였다 하더라도 계약과 다를 바가 없습니다. 즉 계약 당사자의 의사에 따라 대략의 합의가 있는 경우라면 계약으로서의 효력이 있습니다.
• 따라서 가계약금을 계약금(해약금)으로 정한 것인지 계약금을 따로 정하면서 계약금의 일부로 가계약금이 지급된 것인지에 따라 해약금의 액수가 달라질 수 있습니다.
• 가계약의 내용이 어떻게 이루어졌느냐에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 가급적 그 내용을 서류화하는 것이 좋고 최소한 녹음 등을 통해 계약 내용의 증거를 남겨두는 것이 바람직합니다.

 

6. 결론

위 사례에서 상대방의 계약상 위반사항이 없더라도 중도금이나 잔금의 지급이 있기 전까지는 당사자의 선택에 따라 계약금 상당의 해약금을 지급하고 계약을 해제할 수 있습니다. ‘갑’의 경우도 계약서에 이와 같은 해약금에 관한 규정이 있어 매도인이 이에 의해 계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 경우입니다. 따라서 ‘갑’이 매도인의 계약 해제를 받아들이지 않을 방법은 거의 없다고 할 수 있습니다.

 

7. FAQ

1)계약서에 해약금에 의한 해제 규정이 없다면?

• 계약서에 해약금에 관한 규정이 없다 하더라도 계약금은 해약금으로 해석됩니다.
• 따라서 해약금에 의한 계약 해제를 원치 않는다면 계약서에 해약금을 배제하는 규정을 따로 두어야 합니다.

2)해약금 해제는 언제까지 할 수 있나요?

• 해약금에 의한 계약 해제는 ‘이행에 착수하기 전까지’ 할 수 있습니다.
• 보통 중도금이 있는 경우는 중도금 지급 전까지, 중도금이 없는 경우는 잔금 지급 전까지가 이에 해당합니다.
• 단, ‘이행기 전에 이행에 착수할 수 없다’는 특약이 없는 이상 미리 이행에 착수할 수 있습니다. 따라서 매수인이 중도금 지급일 전에 미리 중도금을 지급하는 경우에는 이미 이행에 착수한 것으로 보아 해약금 해제가 인정되지 않습니다.(대법원 2006.2.10. 선고200411599판결)