우선변제권이란 임차부동산이 경매나 공매로 넘어가더라도 임차인이 임차보증금을 후순위권리자보다 우선하여 반환받을 수 있는 권리를 말합니다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서는 민법 제621조상의 임대차등기 외에 임차인의 우선변제권을 확보할 수 있는 방법을 각각 규정하고 있는 바, 이를 비교 및 대조하여 임대차와 우선변제권에 대해 고찰해 보겠습니다.
1.주택임대차의 경우
1)취득방법
- 임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득합니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항)
2)확정일자
- 작성된 날짜에 주택 임대차 계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 날짜로, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 것으로 확정된 일자를 말합니다.
- 주택소재지의 읍⋅면사무소, 종 주민센터 또는 시⋅군⋅구 출장소, 지방법원 및 그 지원, 등기소 또는 공증인 사무실에서 부여받을 수 있습니다.
2.상가건물 임대차의 경우
1)취득방법
- 임차인이 대항력(상가건물의 인도, 사업자등록신청)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득합니다.
2)확정일자
- 상가건물 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정하는 날짜를 의미합니다.
- 관할세무서에 신청하여 부여받을 수 있습니다.
- 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다.
3. 꼭 알아두어야 할 사항
- 우선변제권을 행사하기 위해서는 경매 절차에 따른 배당요구의 종기인 경락기일까지 우선변제권의 요건이 존속되어야 합니다.
- 보증금 증액 시 증액 부분에 대하여 확정일자를 받아야 증액 부분에 대하여도 우선변제권을 보장받을 수 있습니다.
- 확정일자를 받은 최초 임대차계약과 증액된 재계약 사이에 근저당권 등이 설정되어 있다면, 증액 부분만큼은 선순위근저당권자보다 후순위로 보장받을 수 있을 뿐입니다.
- 임차인은 이사를 가더라도 대항력과 우션변제권을 유지하려면 임차권등기명령을 이용해야 합니다.
- 상가건물 임대차의 경우 환산보증금 이하 임대차의 경우에만 우선변제권이 있으므로, 환산보증금 초과 임대차의 경우에는 전세권 등기를 고려해 보는 것이 필요하겠습니다.