거리를 걷다보면 한 건물에 ‘병원 임대’, ‘약국 임대’, ‘학원 임대’ 등 특정 업종을 지정하는 내용의 현수막이 부착되어 있는 것을 종종 볼 수 있습니다. 이처럼 하나의 건물에 특정 업종을 지정하여 매매, 임차 등 부동산 거래를 하는 경우 즉 동종업종제한을 두는 경우, 그 제한의 효력 여부, 승계 문제 등에 대해서 사례를 통해 고찰해 보고자 합니다.
1. 상가건물의 동종업종제한 관련 사례
‘갑’은 상가건물을 분양받아 약국을 운영하여 오다가 해당 점포를 휴대폰 판매 대리점을 하려는 ‘을’에게 매도하기로 하였습니다. 그런데 ‘을’이 사전 점검을 위해 상가를 둘러 보던 중, 같은 층에서 이미 휴대폰 판매 대리점을 하고 있는 ‘병’이 그 자리는 분양 계약 때 상가 약국 자리로 약겅하였으므로 휴대폰 판매 대리점을 할 수 없다고 주장합니다. ‘병’의 말은 타당한지 그리고 ‘병’의 말이 타당하다해도 분양계약 당사자가 아닌 제3자인 ‘을’에게도 제한의 효력이 있을지가 문제됩니다.
2. 동종업종제한의 유효성
- 분양계약 또는 수분양자들 상호간의 약정에 의한 동종업종제한은 사적 자치의 영역에 속하는 사항으로서 계약자유의 원칙에 따른 것입니다.
- 서로 중복되지 않도록 권장업종을 지정하는 것은 인근 주민들의 생활상의 편의를 도모하고 입주상인들의 영업상 이익을 존중하여 상호 간의 이해관계를 조정하는 측면에서 현실적인 필요성이 있습니다.
- 따라서 대법원은 상기 이유로 업종제한약정의 유효성을 인정하고 있습니다. 즉, 위 사례에서 ‘병’이 주장하는 바와 같이 상가 점포에 업종을 제한하도록 정하는 것은 유효합니다.
3. 동종업종제한의 효력 승계 여부
- 상가건물의 관리규약으로 동종업종제한이 정해져 있다면 규약으로서의 효력이 분양 당사자뿐 아니라 수분양자의 지위를 양수한 자 및 임차인에게 미칩니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제1항). 이 경우 관리규약이 아닌 분양자와 수분양자 사이의 분양계약상 약정이 계약 당사자가 아닌 수분양자의 지위를 양수하는 ‘을’에게까지 미치는지가 문제됩니다.
- 대법원은 ‘건축주가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없으면 상가의 점포입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 인정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의한다고 봄이 상당하므로, 상호 간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다‘고 판결하였습니다(배법원 2009.12.24. 선고 2009다61179판결). 즉 분양 계약서상의 업종제한의무는 수분양자의 지위를 양수한 자에게도 미칩니다.
- 분양계약시 약정하였던 업종제한약정은 ‘을’에게도 미치므로 ‘을’은 해당 점포 자리에서 휴대폰 판매 대리점의 영업을 할 수 없습니다. ‘을’은 상가점포 매매계약을 할 것인지 신중하게 생각해야 합니다.
4. 업종제한약정을 위반한 경우
- 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 동종업종제한약정을 위반한 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있으며, 그 외에 사용금지의 청구, 업종제한 이행청구, 구분소유권의 경매, 전유부분의 인도청구 등을 할 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제43조 내지 46조)
5. 부동산 고려 전 검토사항
- 상가의 동종업종제한약정은 수분양자 입장에서 특정 업종의 독점적 지위를 가능하게 하므로 수분양자에게 원칙적으로 이익이 되지만, 이후 업종 변경이 어려울 수 있으며 매수인이나 임차인에게 제약이 될 수 있으므로 늘 이익이 되는 것은 아닙니다. 따라서 수분양자는 분양계약을 하기에 앞서 지정되는 업종이 장래에도 경쟁력을 가질 수 있는 업종인지 충분히 살피고, 향후 업종변경절차가 구비되어 있는지도 검토할 필요가 있습니다.
- 수분양자의 지위를 양수하려는 자나 상가점포를 임차하고자 하는 자는 상가동종업종제한이 분양계약이나 상가관리규약으로 가능하기 때문에 매매나 임대차계약의 체결 전에 동종업종제한이 있는지를 철저히 확인해야 합니다.