조망권과 일조권이 확실하게 보장되는 좋은 환경을 누리는 질 높은 삶에 대한 요청은 급증함에 반하여 여전히 심한 수도권 집중화, 초고층 건물의 경쟁적 건축, 용적률 등 건축 제한 완화의 제도적 추세 변화 등으로 인하여 인근 건물의 조망권과 일조권이 필연적으로 침해되면서 여기저기서 갈등이 빚어지고 있습니다. 서울과 같은 대도시의 경우 정비사업을 통해 저층 건물이 고층 건물로 신축되는 경우가 대부분이어서 특히 일조권 침해가 매우 빈번해졌습니다. 이하에서는 조망권과 일조권의 개념, 손해배상청구의 가능성 여부 등에 대해서 사례를 통해 고찰해 보도록 하겠습니다.
1.조망권, 일조권 관련사례
‘갑’이 사는 5층 아파트는 한강을 바라보고 있습니다. 그런데 바로 앞에서 20층 이상의 고층아파트를 건축하게 되어 한강을 바라보던 ‘갑’이 사는 아파트의 경관을 가리게 되었습니다. 이에 ‘갑’은 한강 조망권을 침해하였음을 이유로 고층아파트를 신축한 시행사를 상대로 손해배상청구를 하고자 합니다.
2. 조망권
1)조망권의 개념
- 조망권이란 건축물 등의 내부에서 장애물로 시야를 가리지 않고 외부의 경관을 자유롭게 볼 수 있는 권리로서, 아파트 앞에 강이나 공원이 있거나 경치가 좋은 장소에 위치하여 누릴 수 있는 권리입니다.
- 조망권 침해: 인근 부동산 소유주가 높은 구조물을 세우거나 기타 방식으로 환경을 변화시킴으로써 원래 부동산의 경치나 전망을 해치는 경우를 말합니다.
2)인정여부
- 조망권은 무조건 인정되는 권리가 아닙니다. 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 특별한 가치를 가지고 있어야 합니다.
- 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 해당 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우여야 비로소 법적 보호의 대상이 됩니다(대법원 2004.9.13. 선고 2003다62602 판결).
3)손해배상 인정 요건
- 조망권 침해로 인한 손해배상 청구가 인정되기 위해서는 조망이익의 침해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인정되는 수인한도(생활 방해의 정도가 서로 참을 수 있는 한도)를 넘어야 합니다.
- 수인한도를 넘었는지 여부는 조망의 대상이 되는 경관의 내용과 피해건물이 자리 잡고 있는 지역에 있어서 건조물의 전체적 상황 등의 사정을 포함한 넓은 의미에서의 지역성, 피해건물의 위치 및 구조와 조망 방해의 상황 및 건축 사용 목적 등 가해 건물의 상황, 가해건물 건축의 경위, 조망 방해를 회피할 수 있는 가능성의 유무, 조망 방해에 관하여 가해자 측이 해의를 가졌는지의 유무, 조망이익이 피해이익으로서 보호가 필요한 정도 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다(대판 2007.6.28. 선고2004다54282 판결)
4)대법원 판례의 경우
- 현재까지 대법원에서 조망권 침해로 인한 손해배상 청구를 인정한 경우는 없습니다. 일조권 침해는 인정하면서도 조망권 침해는 인정하지 않고 있으며, 조망권의 침해를 인정한 하급심의 판결을 부분 파기한 사례들이 있습니다.
- 사안의 경우도 실제 판결의 사례로, 하급심인 고등법원에서는 ‘갑’의 조망권 침해를 인정하였으나, 대법원은 신축 고층아파트를 건설하면서 시행사가 건축법령을 준수하였으며 동 간의 떨어진 거리를 보았을 때 이례적인 경우가 아니어서 시야 차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감으로 인한 생활이익 침해가 수인한도를 초과하지 않으므로 조망권 침해로 인한 손해배상 청구를 인정하지 않았습니다.
- 현재까지 대법원의 태도에 비추어 볼 때, 조망권 침해만을 이유로 한 손해배상 청구는 인정되기 어려울 것으로 보입니다. 그러나 조망이라는 가치가 매우 높아지고 있는 요즘이기에 향후 대법원의 태도 변화 여부에 관심이 쏠리고 있습니다.
3. 일조권
1)일조권의 개념
- 일조권이란 햇볕을 향유할 수 있는 권리로써 법률상 보호되는 권리입니다. 구체적으로 건물의 신축 등으로 인하여 기존에 있던 북쪽 건물에 비치는 직사광선이 차단되는 불이익으로부터 보호받을 권리를 의미합니다. 현행 건축법에서는 이러한 침해를 줄이고 일조확보를 위하여 건축물 높이 제한 규정을 두고 있습니다.
- 일조권 침해: 인근 부동산 소유주가 높은 건물을 세우거나 다른 방식으로 환경을 변화시킴으로써 원래 부동산에 있는 일조를 제한하는 경우를 말합니다.
2)일조권의 침해기준
- 주거지역에 있는 주거용 건물로 상당 기간 그 지역에 거주해 법적으로 보호 받을 만한 생활이익이 있을 것
- 사회 통념상 일반적으로 인정되는 수인한도를 넘어야 함 – 수인한도는 피해의 정도(일조시간), 성질, 가해건물의 용도, 지역성, 가해방지 및 피해회피 가능성, 공법상 규제, 교섭 경과 등을 종합적으로 고려하여 판단
- 피해 정도의 판단기준으로서의 일조시간 – 1년 중 일조시간이 가장 짧은 동짓날을 기준으로 9시부터 15시까지 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 못할 경우 또는 동짓날을 기준으로 8시에서 16시까지 일조시간이 최소한 4시간 이상 확보되지 못할 경우. 위 두 가지중 어느 것에도 속하지 않는 경우 수인한도를 넘는 것으로 보고 있습니다.
- 건축법상 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 대하여 규정하고 있는데 해당 규정을 준수하더라도 수인한도를 넘는다면 위법행위로 평가되어 일조권 침해로서 손해배상청구가 가능합니다.
3)손해배상의 범위
- 토지, 가옥의 가격 저하에 의한 손해를 산정함에 있어서는 광열비, 건조비 등의 지출 증대와는 별도로 일조 장해 등과 상당 인과관계가 있는 정상가격의 감소액을 부동산 감정 등의 방법으로 평가
- 손해배상청구권은 불법행위를 원인으로 하는 것이므로 그 손해 가해자를 안 날로부터 3년 이내에, 불법행위가 있는 날로부터 10년 이내에 행사해야 합니다.
- 공사 중인 건축물의 일조 침해에 대한 보전처분으로 손해배상청구와 더불어 공사금지(중지) 가처분 신청을 함께 할 수 있습니다.
4)최근 하급심 판례
- 래미안 엘리니티로 탈바꿈한 서울시 동대문구 용두6구역재개발조합이 인근 다가구 주택들의 일조권을 침해한 이유로 수천만원의 배상금을 내야 한다는 취지의 하급심판례가 있었습니다.
- 2023년 8월 7일 서울북부지법은 사업지 북쪽에 위치한 다가구 주택 소유자 정모씨 등이 용두6구역조합을 상대로 낸 손해배상소송에서 원고 승소판결했습니다. 법원은 “정씨 등은 조합의 아파트 신축으로 일조시간 4시간 이상을 확보하지 못하므로, 수인한도를 넘는 일조권의 침해를 받았다고 봄이 상당하다. 일조권 침해로 인해 정씨의 부동산 가치가 6,500여만원 하락한 사실을 인정할 수 있지만, 아파트 신축사업에는 주거환경 개선을 목적으로 공익적 성격도 있는 만큼 조합에 손해의 전부를 부담시키는 것은 부당하다”는 판결을 선고하였습니다. 조합이 결과를 받아들이면서 판결은 확정되었고, 조합은 정씨 등에 2,380여만원을 배상하여야 합니다.
4. 결어
자신이 소유 또는 점유하며 생활하는 부동산 인근에 갑자기 신축된 건물 등 구조물로 인하여 일조권 또는 조망권의 피해를 입었다면 우선 법적으로 보호받을 수 있는지, 그리고 수인한도를 넘었는지 여부 등을 고려하여 권리를 행사하시기를 바랍니다.