집합건물 대표적으로 아파트나 빌라의 경우 노후화되면서 윗집에서 물이 새 벽을 타고 내려와 아랫집 천정이나 벽 등이 엉망이 되는 경우가 잦아지는데 이에 대해 어떻게 처리할 지 몰라 곤란해하는 경우가 빈번합니다. 심지어 대화를 통한 해결에 실패하고 심한 다툼으로 발전되는 경우가 자주 매스컴에 등장하면서 사회적 문제로 대두되고 있기도 합니다. 특히 최근 폭우로 인한 누수 문의가 변호사 업계에 빗발쳤다는데요. 이하에서는 윗집 누수 발생 시 대처방법에 대하여 고찰해 보고자 합니다.
1. 누수 발생 지점의 확인
- 아랫집에서 물이 새면 어디서 새는지를 가장 먼저 진단해야 합니다. 육안으로 확인이 가능한 경우도 있지만, 누수 원인을 알기 어려운 경우라면 다소 비용이 많이 들더라도 누수진단업체를 통해서 누수원인을 파악해야 합니다.
- 누수로 인해 더 큰 손해를 입지 않기 위해 최대한 신속하게 움직이는 것이 바람직합니다.
2. 책임주체
1)관련법률
- 민법 제758조(공작물 등의 점유자, 소유자의 책임) 제1항
공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.
2)누수지점이 윗층의 전유부분인 경우
- 누수의 대부분의 경우이며, 누수지점이 윗층의 바닥면적의 균열이나 가구 내의 파이프 손상 등인 경우를 말합니다.
- 윗집 소유자가 점유하고 있을 경우에는 윗집 소유자가 책임을 집니다.
- 윗집 소유자와 점유자가 다를 경우, 특히 윗집 점유자가 임차인인 경우에는 민법 제758조에 따라 임차인(점유자)에게 명확히 누수 원인이 있는 것이 아닌 경우 또는 임차인이 소유자에게 누수 사실을 제대로 알리지 않아 손해가 훨씬 커진 것이 아닌 경우에는 원칙적으로 소유자인 임대인 측에서 누수에 따른 책임을 지게 됩니다.
3)누수지점이 공용부분의 하자인 경우
- 누수가 외벽에서 천정을 타고 들어온 경우입니다.
- 우선 하자담보 책임기간이 경과하였는지 알아보고, 아직 경과하지 않았다면 사업주체인 건설사에 하자 보수를 요구하거나 그에 준하는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 책임기간이 경과하였다면 공용부분 소유자 전원의 책임이므로, 입주자대표회의를 상대로 청구할 수 있습니다. 누수 발생 지점이 공용부분인지 명확하게 특정할 수 없을 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률에 따라 공용부분에 존재하는 것으로 추정해 책임을 지울 수 있습니다. 공용 부분이 누수 원인이 아니라는 것은 입주자대표회의 측에 입증책임이 있습니다.
3. 윗집 임차인의 비협조로 윗집 소유자의 연락처를 모르는 경우
- 시간이 다소 더 길게 소요될 가능성이 높은 경우입니다.
- 우선 윗집 임차인에게 손해가 계속 확대될 수 있는 가능성에 대해서 고지를 합니다.
- 일반적으로 아파트의 경우에는 관리사무소가 있고 입주자대표회의에 관리자가 있으므로 먼저 요청을 해서 윗집 소유자의 연락처를 파악할 수 있습니다.
- 입주자대표회의나 관리소가 없는 경우에는, 윗집에 대해 등기부등본을 열람하면 임대인의 주소가 기재되어 있으므로, 그 주소로 내용증명을 보내어 누수에 대한 정확한 피해와 상황, 해결을 촉구하는 내용증명을 송부합니다.
- 내용증명은 기본적으로 특별한 법적 효력은 없지만, 일반인들은 내용증명 수령 후 적극적, 공식적으로 진지하게 사실을 받아들이는 경향이 있어서 해결이 신속하게 이뤄짐에 있어 관행적 효력이 있습니다.
- 유념할 점은, 윗집 임차인의 경우에는 당장 피해가 없고 배상 의무도 보통의 경우 없으므로 협조를 잘 안해주는 경우가 빈번합니다. 이런 상황일수록 구두로 전달하고 계속 기다리는 상황으로는 손해가 확산될 수 있기 때문에 강경하고 명확하게 증거자료를 남겨놓고, 만약 협조 기대 가능성이 없다고 판단되면 신속하게 법적인 조치를 취하는 것이 바람직합니다.
4. 소송과 증거보전
1)조정
- 소송 이전에, 국토부의 하자분쟁조정위원회를 통해 해결을 도모합니다.
2)소송 제기
- 소송을 통한 해결에는 누수 원인에 대한 객관적인 감정 결과가 필요한데, 통상 소송 과정에서 법원 감정을 통해 확인하게 됩니다.
- 소송은 보통 1년 이상 소요되며, 재판 진행 중에는 누수 현장을 방치하기는 어려우므로 대개 증거보전 절차가 활용됩니다.
3)증거보전
- 증거보전이란 소송 전에 특정의 증거를 미리 조사해두는 절차입니다. 누수의 원인에 대한 증거를 확정해놓음을 말합니다.
- 증거보전은 비교적 단시간에 이뤄집니다. 증거보전절차를 거쳐 누수를 수리한 후 소송을 제기하여 피해를 보상받을 수 있습니다. 소송이 끝날 때까지 누수를 방치하지 않으므로 불편을 해소할 수 있다는 장점이 있습니다.
5.손해배상의 범위
1)관련법률
- 민법제393조 제1항
채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
2)통상손해
손해배상의 범위는 ‘통상손해’를 한도로 그 범위 안에서 책임을 지면 됩니다. 따라서 누수원인 제공자는 아랫집에서 업체 선정을 하겠다, 벽지 및 천정을 필요이상으로 교체하겠다. 손상이 적은 가구를 교체하겠다 등의 무리한 요구, 즉 일반적이 아닌 상황에서는 무조건 따를 필요가 없습니다.
3)판례의 입장
피해자가 원하는 업체와 누수원인 제공자가 알아본 업체 견적이 다를 경우 법원은 하자가 발생했을 당시를 기준으로 전문가에게 의뢰하여 객관적 감정가격을 요청하도록 하고 있습니다. 즉 다시 판단받을 필요를 인정하는 것입니다.