전세 사기 방지하기 (5) – 입주한 이후
이하에서 전세 사기 피해를 보지 않기 위해서 미납국세와 임금채권이 우선순위인 경우, 대항력을 유지하기 위해 전출신고는 하면 안 되는 이유 등을 정리 작성 해 보려 합니다.
미납국세 및 임금채권 우선 변제
임차인이 근저당액과 선순위 보증금을 모두 잘 계산하여 고려하였음에도 불구하고, 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.
만약 대상 주택의 임대인이 고액체납자라면, 그 주택이 경매에 넘어갔을 경우 보증금 전부를 반환받지 못할 수 있습니다. 실제로 한국자산관리공사의 자료에 따르면 2016년 ~ 2020년의 기간 동안 임대인의 국세미납으로 인하여 약 900명의 임차인이 총 335억원의 보증금을 반환받지 못했다고 합니다. 또는 사용자가 근로자에게 정당한 임금을 지불하지 않는 경우, 이러한 임금채권으로 인하여 보증금을 전부 반환받지 못할 우려가 있습니다.
미납국세
임대인이 세금을 제대로 납부하지 않은 경우 당해세가 문제가 됩니다. 당해세란 매각이 되는 부동산에 부과하는 세금으로 국세, 지방세 및 가산금 등을 의미합니다. 당해세로 인하여 주택이 경매에 넘어갔다면, 당해세가 근저당권 등 다른 빚과 보증금보다 우선하게 됩니다. 물론 당해세가 아니어도 임대인이 납부하지 않은 세금이 임차인의 확정일자보다 앞선 시기에 있었다면 임차인보다 먼저 배당받게 됩니다. 다만 임차인이 최우선변제 대상이라면 임차인이 세금보다 우선할 수 있습니다.
임금채권
임금채권이란 근로자가 일정한 노무를 제공함으로써 사용자에게 임금의 지급을 청구할 수 있는 권리입니다. 임금채권은 근로자를 보호하기 위한 목적을 가지므로 다른 일반채권과는 다르게 취급됩니다. 특히 퇴직 직전 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 근로기준법 제28조 제2항에 의거 다른 채권보다 우선해서 보호받게 되는 바, 이를 최우선 임금채권이라 합니다. 최우선 임금채권은 최우선변제 임대차 보증금과 같은 배당순위에 있습니다. 따라서 임차인의 보증금이 최우선변제의 대상이 아니라면, 주택이 경매에 넘어갔을 경우 임차인의 보증금이 최우선 임금채권보다 순위가 밀릴 수 있습니다.
전세 사기 예방법
미납국세 열람제도 활용
이 경우 임대인의 동의를 요합니다.
사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인
사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 임대인의 동의 하에 확인할 수 있습니다. 사회보험 미납이 곧 임금 체불은 아니지만 상당한 가능성을 측정하는데 도움이 됩니다.
등기부등본 확인
세금을 체납하거나 임금을 체불하였을 경우 국가나 채권자가 ‘압류’ 또는 ‘가압류’와 같은 채권보전절차를 취하는 경우가 있습니다. 등기부등본을 확인하였는데 ‘압류’, ‘가압류’, ‘강제경매 개시 결정’ 등의 문구가 있다면 그 주택은 반드시 피해야 합니다.
전세보증금반환보증 가입
임차인이 미처 예측할 수 없었던 문제 발생 시, 보증보험을 통해 보호받을 수 있습니다. 단 압류, 가압류 등 소유권에 대한 권리침해 상황이 발생중인 경우에는 보증보험 가입은 되지 않습니다. 그러므로 임차인은 대항력을 갖추며 최대한 서둘러서 보증보험에 가입하는 것이 바람직합니다. 또는 집을 구할 때부터 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집을 구하는 것도 좋습니다. 가령 중소기업취업청년 전월세보증금 대출을 100%로 받은 경우에는, 대출 상품 자체가 보증보험에 가입되어 있으므로 이 경우에는 우려의 소지가 없습니다.
세입자의 전출신고 후 벌어지는 전세 사기
관련사례
전세를 살고 있는 A는 어느 날 대출을 받아야 하므로 잠시 집에서 전출해 달라는 임대인의 요청을 받았습니다. A는 별 문제가 없으리라는 생각에 임대인이 대출받는 날 잠깐 전출하고 다시 전입신고를 했습니다. 그런데 이후 A가 전세자금 대출 연장을 하려 하자 은행에서는 A의 대출연장을 거절하였습니다.
전출신고 후 대출
임차인이 전입신고를 한 이후에는 임대인이 무엇을 요구하더라도 전출신고를 하지 말아야 합니다. 전출신고를 하면 그 순간부터 임차인의 대항력은 깨집니다. 임차인이 임차인으로서의 권리를 보호받기 위해서는 대항력을 유지해야 하는데, 필수요건인 ‘전입신고’가 해제되는 것은 매우 위험한 일입니다.
거주는 먼저 했더라도 전출신고를 한 사이에 들어온 채권이 임차보증금반환채권보다 우선하게 되기도 합니다. 이런 경우 집이 경매에 넘어가게 되면 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
전출신고 후 집을 매각하는 경우
임차인이 전출신고를 한 사이에 임대인이 집을 매도하는 경우, 소유권은 타인에게 이전되고 임차인은 이 때 대항력이 깨진 상황이어서 매우 위험합니다. 즉 새 임대인(양수인)이 임차인에게 퇴거 요청을 하였을 경우, 이 때는 임차인이 전출신고 후 대항력이 없는 상황이므로 상황이 매우 곤란해집니다.
전세사기 예방법
임대인이 어떠한 이유를 대며 전출신고를 요청하더라도 반드시 이를 거절해야 합니다.
*도움이 되는 내용