임대차 목적물에 하자가 발생할 경우 이에 대한 수리에 필요한 비용을 누가 부담하느냐에 관한 다툼은 일상생활에서 매우 빈번하게 일어나고 있습니다. 이하에서는 임대인의 수선유지의무, 필요비와 유익비의 구별, 배제특약의 효력 등에 대하여 사례를 통해 고찰해 보겠습니다. 1. 임대인의 수선유지의무 관련 사례 ‘갑’이 전세로 사는 집의 난방시설이 고장이 나서 대대적인 수리가 필요한 상황입니다. 임대인에게 알렸더니, 임대차계약 당시 ‘건물 … Read more
기존에는 권리금은 임차인과 후속 임차인간의 문제일 뿐이고 임대인과는 관련이 없었습니다. 그러나 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법에 권리금에 관한 규정이 신설되면서 임대인에게도 권리금에 대한 의무가 발생하였습니다. 이하에서는 권리금의 개념, 권리금 회수 방해행위 성립 여부, 권리금 손해배상 발생 여부 등을 사례를 통하여 고찰해 보고자 합니다. 1.권리금 회수 방해행위 관련 사례 상가를 소유하고 있는 ‘갑’은 현재 임차인과 2014년에 … Read more
매매하는 건물이나 토지에 임차인이 있는 경우 임차인에 대한 명도를 매도인이 책임지고 매매계약이 체결되는 경우가 빈번합니다. 이러한 경우에 부동산 매매계약 시 부동산 매도인의 의무, 부동산 매도인의 세입자 명도책임이 이행되지 않을 경우 발생하는 손해는 통상손해인지 특별손해인지 등에 대하여 사례를 통하여 고찰하고자 합니다. 1.부동산 매도인의 세입자 명도책임 사례 ‘갑’은 보유하고 있던 주택에 대해 매수자와 매도계약을 체결하였습니다. 해당 … Read more
임대보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 전입신고와 확정일자를 받는 방법과 전세권 설정등기가 있습니다. 각 방법은 목적은 비슷하지만 효력에는 분명한 차이가 있습니다. 이하에서는 확정일자와 전세권설정 비교 및 대조를 통해 어느 제도가 더 효율적인지를 고찰해보고자 합니다. 1. 확정일자와 전세권설정 비교 사례 ‘갑’은 주거용으로 오피스텔을 보증금 6천만원에 임차할 예정입니다. 그런데 임대인이 전입신고를 하지 말고 대신 보증금에 대하여 … Read more
거리를 걷다보면 한 건물에 ‘병원 임대’, ‘약국 임대’, ‘학원 임대’ 등 특정 업종을 지정하는 내용의 현수막이 부착되어 있는 것을 종종 볼 수 있습니다. 이처럼 하나의 건물에 특정 업종을 지정하여 매매, 임차 등 부동산 거래를 하는 경우 즉 동종업종제한을 두는 경우, 그 제한의 효력 여부, 승계 문제 등에 대해서 사례를 통해 고찰해 보고자 합니다. 1. 상가건물의 … Read more
우선변제권이란 임차부동산이 경매나 공매로 넘어가더라도 임차인이 임차보증금을 후순위권리자보다 우선하여 반환받을 수 있는 권리를 말합니다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서는 민법 제621조상의 임대차등기 외에 임차인의 우선변제권을 확보할 수 있는 방법을 각각 규정하고 있는 바, 이를 비교 및 대조하여 임대차와 우선변제권에 대해 고찰해 보겠습니다. 1.주택임대차의 경우 1)취득방법 임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득합니다(주택임대차보호법 제3조의 2 … Read more
상가 임대차, 차임 연체의 경우 사례입니다. ‘갑’은 얼마 전 상가를 임대하는 계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인이 얼마 전부터 차임을 제대로 지급하지 않고 있습니다. 월차임은 100만원인데 장사가 되지 않는다면서 벌써 3달째 한달에 50만원씩만 입금하고 있습니다. 이에 ‘갑’은 임차인에게 계속 차임을 제대로 지급하지 않으면 계약을 해지하겠다고 얘기했고, 이에 대해 임차인은 보증금에서 공제하라 주장합니다. 이하에서는 이와 같이 임차인이 차임을 … Read more
상가건물임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 기능은 상가건물 임대인(소유자)이 임대차 계약 당시의 임대인이 아닌 제3자로 변경되는 경우 임차인의 임대보증금을 보호해주는 장치가 된다는 것입니다. 이하에서는 임차해 있는 건물이 매매나 상속 등의 이유로 소유자가 바뀌거나 경매가 실행된다면 임대차보증금은 어떻게 될 지, 임차권은 임대차 계약 당시 임대인과 체결한 계약을 새로운 소유자에게 주장할 수 없으므로 계약 당시 임대인에게 주었던 임대차보증금을 새로운 소유자에게 … Read more
주택임대차보호법상 묵시적 갱신에 대하여 아래 사례를 통해 고찰하고자 합니다. ‘갑’이 가지고 있는 아파트를 ‘을’과 2014년 4월에 전세계약을 체결하였는데, 계약 당시 임차인인 ‘을’이 1년만 살겠다고 하더니 2015년 3월경 임차인 ‘을’이 갑자기 말을 바꾸며 2016년 4월까지는 나가지 않겠다고 하는 바, ‘갑’은 ‘을’과 다투고 싶지 않아 그대로 두었습니다. 그러던 중 2017년 초에 ‘갑’이 가진 아파트에 아들 부부를 살게 … Read more
공인중개사의 의무, 책임 및 중개보수는 공인중개사법에 의해서 규율되고 있습니다. 아래에서는 공인중개사의 신의성실 및 비밀누설금지 의무, 설명의무, 중개대상물 확인⋅설명서의 교부⋅보존 의무, 공제증서의 교부 의무, 손해배상책임, 중개보수 등에 대해서 고찰해 보겠습니다. 1.개업공인중개사의 의무 1)신의성실 및 비밀누설금지 의무 개업공인중개사는 거래당사자에게 신의를 지키고 성실, 공정하게 중개업무를 수행해야 합니다(공인중개사법(이하 ‘법’이라 칭함) 제29조 제1항) 개업공인중개사는 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 … Read more
