대부분의 부동산 거래는 공인중개사를 통해서 이루어집니다. 공인중개사를 통하면 부동산의 전문가로서 거래물건의 권리분석 등 일반인이 챙기기 어려운 부분을 챙겨주는 등 이익이 있습니다. 그러나 공인중개사도 항상 정확할 수는 없고 잘못된 물건을 중개하거나 거래조건들을 제대로 살피지 못하는 경우도 있습니다. 아래에서는 공인중개사는 중개한 물건에 대해 어떠한 책임을 지는지, 그리고 부동산 공제증서를 과연 무조건 신뢰할 수 있는 것인지 등에 대해서 설명하고자 합니다.
1. 사례
‘갑’은 몇 달 전 주택을 구입하였습니다. 주택이 위치한 지역은 불법 증축이 잦은 지역이기 때문에 공인중개사에게 불법 증축이 없는 건물이라는 사실을 확인 받고 계약서에 ‘불법 증축이나 확장 없음’이라는 문구를 기재하였습니다. 그런데 얼마 전 구청에서 불법 증축된 부분을 철거하라는 명령이 들어 왔고, ‘갑’은 매도인보다는 부동산 중개업자에게 책임을 묻고 싶습니다. 계약 당시 중개업자가 공제증서를 주면서 이것으로 모든 손해가 담보되니 걱정말라고 말한 바 있기 때문입니다. 이것을 근거로 공제금 청구를 할 수 있을까요?
2. 공인중개사의 법적 책임
통상적으로 부동산에 관한 매매계약, 임대차계약을 체결할 때 공인중개사의 중개행위를 통해 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 부동산 중개업자와 중개의뢰인 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조의 적용을 받습니다. 이에 따라 중개업자는 중개 의뢰의 본래 취지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무를 부담하며, 공인중개사법 제29조는 공인중개사는 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다고 규정하고 있습니다. 공인중개사법 제30조는 ‘개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하면 그 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정하고 있기도 합니다.
3. 부동산 공제증서
1)개념
부동산 매매 또는 임대차 거래과정에서 문제가 생길 경우 계약금부터가 작은 돈이 아니므로 자칫 잘못하면 큰 금전적 손해를 볼 수 있는 바, 이를 대비하여 한국공인중개사협회나 보증보험회사에서 피해 금액 보상은 보증해 주는 일종의 보험을 공제증서라고 합니다.
2)보증 설정금액
개인공인중개사의 경우 2억원 이상 가입해야 하고 최고 3억원까지 가입을 할 수 있습니다. 법인의 경우에는 최소 4억원에서 5억원까지 가입이 가능합니다.
3)보상한도
공제가입자가 가입한 공제기간 중 발생한 모든 중개사고로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인들의 수 또는 중계계약의 건수나 그 손해액에 상관없이 손해를 입은 각 중개의뢰인들이 협회로부터 보상받을 수 있는 손해배상액의 총액은 공제증서에 기재된 공제가입금액 한도 내에서 배상책임이 있습니다.
예를 들어 2억원 공제를 가입한 부동산 개업 공인중개사의 경우 해당 기간 동안 지급할 수 있는 손해액은 최대 2억원인 것입니다.
4)보상범위
공인중개사협회가 배상하는 손해의 범위는 공제에 가입한 공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 중개의뢰인들에게 재산상의 손해를 발생하게 한 금액 중 공인중개사의 과실 비율에 해당하는 금액을 보상합니다.
5)실제 보상의 경우
실제로 협회 공제회에서 보상한 사례들에서 법원의 판례를 기준으로 하면 보통 손해액에 대한 중개사의 과실비율에 따라 다르지만 보통 손해액의 20 ~ 70% 정도까지 배상책임을 인정하고 있습니다. 중개사의 100% 과실임을 입증하기도 쉽지 않으므로 100% 과실을 인정하는 경우는 매우 드뭅니다.
일단 공제증서에 의한 보상을 원할 경우 확인해야 할 것은 공제증서의 가입기간과 금액, 계약서의 작성일을 확인해야 합니다. 공제 가입기간동안 발생한 모든 중개사고에 대하여 보상을 하기에 이 기간 내에 사고가 발생한 경우 공제한도가 남아있는 경우에만 보상이 가능하게 됩니다.
4. 사례에의 적용
1)매도인의 책임
매도인은 완전한 상태의 물건을 이전해야 할 의무가 있으므로 매도인이 법률상 또는 사실상의 하자가 있는 물건을 판 경우 매수인은 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다. 따라서 ‘갑’은 매도인에게 불법 증축된 부분에 대해 법률적 책임을 물을 수 있습니다.
‘갑’이 불법 증축된 부분으로 인해서 계약상의 목적을 이룰 수 없는 경우에는 매매 계약을 해제할 수도 있지만, 대개의 경우 손해배상청구가 가능합니다. 손해배상의 경우 구체적으로 ‘불법 증축된 부분을 제외한 객관적 가치와 매매대금 사이에 차이가 존재하는 경우 그 해당액’, ‘구청으로부터 부과된 이행강제금’, ‘철거비용’, ‘철거기간 동안 주택을 사용하지 못하는 부분에 대한 손해’ 등 관련된 손해를 청구할 수 있습니다.
2)공인중개사의 책임
부동산 거래에서 사고가 발생했다고 하여 모든 경우 부동산 중개업자에게 책임을 물을 수 있는 것은 아니며, 부동산 중개업자가 중개대상물의 확인 및 설명 의무를 잘못하여 재상상의 피해를 발생하게 한 경우에 한해 중개업자에게 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.
사안에서는 ‘갑’의 경우 불법증축이 없다는 사실에 대해 명확히 확인하고 해당 사실을 계약서에 기재까지 하였음에도 부동산 중개업자가 그와 같은 사실을 제대로 확인하지 아니한 채 불법 증축이 없다고 설명하였으므로 부동산 중개업자의 책임이 인정되며, 따라서 ‘갑’은 부동산 중개업자에게 책임을 물을 수 있고, 부동산 계약시에 받은 공제증서에 의거해 공인중개사협회에 공제금 지급을 청구할 수도 있습니다.
대부분의 경우 당사자의 과실이 일부 인정되는 경우가 많습니다. 따라서 ‘갑’에게 일정 부분 과실이 인정된다면 손해액을 모두 배상 받기 힘들 수도 있습니다. 또한 공제금은 주로 그 한도가 2억원으로 정해져 있는데, 대개 한도액은 해당 부동산 사무실에서 1년간 발생한 모든 공제사고의 한도 금액으로 정해져 있으므로 손해액이 1억원이 넘는다고 하더라도 1억원을 모두 받지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다.
이처럼 중개업자를 통해 거래한다고 하더라도 모든 손해가 담보되는 것은 아니므로 최대한 계약서를 자세히 적을 필요가 있으며, 부동산 중개업자에게 모든 것을 기대하기 보다는 당사자가 적극저긍로 사실관계와 법률관계를 확인할 필요가 있겠습니다.